市场比较法

徐州工程学院

管理学院实验报告

课程名称 ： 房地产估价

实验名称 ： 市场比较法

实验地点 ： 南主楼

专 业 工程管理（房地产开发与经营） 班 级 学生姓名 学 号 指导老师

杰哥制造 必属精品

实验报告 实验名称：市场比较法 实验项目编号：E15206401 实验课时：8 实验要求：在掌握必要的房地产估价知识与程序的基础上，通过实验，将课堂所学理论知识与实际应用结合起来，提升自己房地产估价的实际操作的基本技能。在本实验中，要求学生通过实验操作，能够正确的运用市场比较法，达到独立运用该方法对具体的估价对象进行简单的评估工作的目的，最终形成研究报告 实验内容： 房地产评估-- 市场比较法应用 A：滨河里小区 6+1户型 位于第三层 建筑面积117平方米 三室两厅 下房一间 容积率<6 产权50年 已使用11年 一般装修 评估对象 评估对象：秦皇岛市海港区滨河里 小区 评估时点：2013年10月1日 评估委托人：陈丰、宋克豪、严太平、崔成燕、金杰、邱益忠 评估受理人：魏本忠 评估方法：市场比较法 交易实例： 项目 地址 交易情况 交易日期 可比实例1 可比实例2 可比实例3 海港区滨河里小区 海港区秦皇小区 海港区滨河里小区 正常交易 2010-10-1 正常交易 2010-10-1 正常交易 2010-10-1

杰哥制造 必属精品

建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积（㎡） 交易价格（万元） 影响因素 交易情况 交易日期 繁华程度 交通条件 混合 6 4 精装修 97 76万 混合 6 1 一般 105 77万 混合 6 3 一般 112 73万 估价对象 正常交易 2011-10-1 一般 可比实例1 正常交易 2010-10-1 一般 可比实例2 正常交易 2010-10-1 一般 可比实例3 正常交易 2010-10-1 一般 6、9、34、316、9、34、31路1、8、34、23、6、9、34、31路路等 等 25、30路等 等 公共设施配套区 完备程度 域 景观 因 素 一般 很好 一般 很好 城市主干道 齐全 住宅 一般 一般 一般 城市主干道 齐全 住宅 良好 一般 很好 城市主干道 齐全 住宅 一般 临街道路类型 城市主干道 周边设施 房屋功能 区域环境 影响因素 个 别 因 朝向 土地平整度 估价对象 南 四通一平 齐全 住宅 一般 可比实例1 南 四通一平 可比实例2 东 四通一平 可比实例3 南 四通一平

杰哥制造 必属精品

素 装修程度 层高 设施设备 所在楼层 有无下房 建筑结构 面积㎡ 成新率 一般 6 齐全 3 有 混合 117 78% 高档 6 齐全 4 有 混合 97 80% 中档 6 齐全 1 无 混合 105 86% 中档 6 齐全 3 无 混合 112 80% 影响因素 朝向 土地平整度 装修程度 层高 个 别 因 素 设施设备 所在楼层 有无下房 建筑结构 面积㎡ 成新率 综合打分 成新率: 可比实例1：1-10/50=80% 可比实例2:1-7/50=86%

估价对象 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7.8 97.8 可比实例1 10 10 15 10 10 10 10 10 8 8.0 101 可比实例2 6 10 13 10 10 9 0 10 9.4 8.6 86 可比实例3 10 10 13 10 10 10 0 10 10 8.0 91 杰哥制造 必属精品

可比实例3:1-10/50=80% 待估实例:1-11/50=78% 单价: 可比实例1: 760000/97=7835.05平方米/元 可比实例2: 770000/105=7333.33平方米/元 可比实例3: 730000/112=6517.86平方米/元 交易日期修正:(平均每月上涨1%) 可比实例1：1+(3+9)1%=112/100 可比实例2: 1+(2+9)1%=111/100 可比实例3: 1+(8+9)1%=117/100 区域因素修正（打分法） 项目 繁华程度 交通条件 临街道路类型 公共设施 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 10 10 10 9 10 10 10 10 10 11 100 10 9 10 9 10 10 10 9 10 10 97 10 11 10 10 9 11 10 10 10 11 102 10 9 10 9 10 10 10 10 10 10 98 区 域 因 素 基础设施 离市中心距离 社会条件 自然条件 房屋功能 区域环境 综合打分 个别因素(秦皇岛还原利率为7%) 可比实例1: 使用年期修正 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------- =99.57% 1-1/(1+7%)40次方 可比实例2: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------- =98.2% 1-1/(1+7%)43次方 可比实例3:

杰哥制造 必属精品

1-1/(1+7%)39次方 K=----------------- =99.57% 1-1/(1+7%)40次方 由以上得，待估房地产的评估价格为： （ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元 项目 单价(㎡/元) 交易情况修正系数 可比实例1 7835.05 100/100 可比实例2 7333.33 100/100 可比实例3 6517.86 100/100 交易日期修正 112/100 111/100 117/100 区域因素 100/97 100/102 100/98 剩余使用年期修正 99.57% 98.2% 99.57% 个别因素 97.8/101 97.8/86 97.8/91 比准价格 待估宗地价格 8722.36 8912.02 8653.81 8327.04