（1）市场比较法的基本理论
该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。
一、市场比较法的含义
在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。
二、市场比较法适用的估价对象和条件
（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考
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虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：
资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：
①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力
②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）
（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
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（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：
资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率 直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。
三、市场比较法的原理 (一)理论依据
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。
市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图
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所示：
市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。
(二)适用的估价原则
市场比较法是以替代原则为理论基础。
在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。
四、市场比较法估价的操作步骤 （1）调查与选择比较交易案例 （2）确定价格可比基准 （3）进行交易情况修正 （4）进行估价期日修正
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（5）区域因素比较与修正 （6）个别因素比较与修正
（7）其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等 （8）确定比准价格
（2）市场比较法具体应用 （50分）
某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下所表示：
经调查已知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲为分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，期间月利率为1％，第二年末又付款72万元，期间月利率为1.05％。又知，200年8月初美元与人民币的市场汇率1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8％。2002年内逐
月上涨1.0％，2003年逐月上涨1.2％。并知1 m2＝10.764 ft2。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价。
解题思路：采用市场比较法，先进行建立可比价格基础，然后进行四个方面的修正，采用平均数法测算价格。
解：1）计算交易案例的实际成交价格：
A:96+72/(1+1%)12+72/[(1+1%)12(1+1.05%)12]=2162653.27人民币元 B：300×8.5=2550人民币元/m2
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2）交易案例的实际成交的单价为： A: 2162653.27/1000=2162.65人民币元/m2 B：2550人民币元/m2
C：243×104/（9687.6÷10.764）=2700人民币元/m2 3）各可比实例比准价格
A：2162.65×100/（100-5）×（1-0.8%）2×（1+1.0%）12×（1+1.2%）7=2744.14人民币元/m2
B：2550×（1+1.0%）5×（1+1.2%）7×100/102=2856.34人民币元/m2 C: 2700×（1+1.2%）6×100/105=2762.22人民币元/m2
4)待估案例的价格为：（2744.14+2856.34+2762.22）/3=2787.57人民币元/m2
二、谈谈你学习本课程的收获与体会。
通过学习《房地产估价》，收货很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己选择了这个行业有了更多的了解。自己收货和体会最深的是下面几个方面。
（1）从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
（2）房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是
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由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
（3）房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
感谢老师的教导和完善的学习平台。让我对房地产估价能够得到进一步的认识，这能帮助我们从容应对工作中遇到问题，让我成为一名合格的估价人员。
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