新旧借款费用会计准则差异分析——谈新借款费用会计准则实施对房地产企业的影响

。譬　！聚焦　准　则　新１日借款费用会计准则差异分析　谈新借款费用会计准则实施对房地产企业的影响　。罗　晨　２００６年２月，财政部在原《企业会计准则——借款　流动资金借款等）所发生的借款费用均不允许资本化，而　应当计入当期损益。新借款费用准则不仅扩大了借款费用　费用》的基础上，颁布了新《企业会计准则》（以下简称　新准则），其中“第１７号——借款费用”重新界定了包括　借款费用资本化范围在内的相关内容。　所谓借款费用，是指企业因借款而发生的利息、折　价或者溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的　汇兑差额，通俗地说是指企业借入资金所付出的代价。而　借款费用资本化是指把借款费用计入资产成本，不作当期　费用。　一资本化的资产范围，还扩大了可予资本化的借款范围，如　房地产开发企业开发的，用于对外出售的房地产开发产　品，企业制造的用于对外出售的大型机器设备等存货。这　类存货通常需要经过一年或一年以上的建造或生产过程，　新准则也将其列为符合资本化条件的资产。计算利息资本　化金额时要包括当借款费用资本化的资产支出超过专门　借款的金额时所占用的一般借款的利息中应予资本化的　金额。　、“借款费用”新旧准则的变化分析　（一）新准则将借款费用资本化的资产范围扩大　在新借款费用准则发布之前，我国对于借款费用资　本化的相关资产范围有严格限定　仅限于固定资产，只有　发生在固定资产购建过程中的借款费用才能够在符合条　（三）借款利息资本化金额的计算有所不同　新准则借入专门借款的，应以专门借款当期实际发　生的利息费用减去将尚未动用的借款资金存入银行取得　的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额　作为资本化金额。　二、《借款费用》准则的实施对房地产业的影响　新准则的实施将会对以银行贷款为主要融资渠道房　地产开发企业产生什么样的影响呢？　件的情况下予以资本化；发生在其他资产的购建或者制造　过程中的借款费用，不能够予以资本化。　（二）可资本化的借款范围扩大　企业只有为购建固定资产而专门借入的款项，即专门　借款所发生的借款费用才允许予以资本化，其他借款（如　度中对相同或相似的交易或事项提出不同的会计政策供　企业选择的例子很多，这样势必削弱会计信息的可比性，　众所周知，房地产业直接融资渠道还不多，主要依靠　１．从国内方面，新准则体系设定了如下目标：构建与　我国国情相适应同时又与国际会计准则趋同的、涵盖各类　企业各项经济业务、独立实施、由一项基本准则和若干项　具体准则、应用指南组成的会计准则体系。该准则先在上　市公司施行，同时鼓励其他企业执行，并力争在不久后实　施范围涵盖到我国大中型企业。这样，就可以将我国企业　会计信息的可比性程度又向前推进一大步。　这一点，国际、国内会计界同仁们多有感受，准则、会计　制度的制定者们也已觉察，并且正加快步伐予以矫正。比　如，ＩＡＳＣ于１９９０年７月公布了《意向说明——财务报表　的可比性》；在我国，也正在着手将１９９３年开始施行的十　几个企业会计制度逐步向不分行业的《小企业会计制度》、　新准则等会计制度体系过渡。　四、新准则会计制度体系的可比性　２．与国际会计准则趋向方面，新准则从我国市场经济　逐步成熟的实际情况出发，尽可能地借鉴国际惯例，向国　际会计准则的规范靠拢，力争在早日与国际会计准则的基　本规范接轨。新准则有力地推动了我国会计准则与国际会　计准则的协调和趋同进程，缩小了我国会计准则、会计制　度体系与国际会计准则之间的差距。如此，势必提升我国　新准则及其后由财政部印发的《企业会计准则——　应用指南》，不但包括对各具体会计准则的解释，包含了　各种财务报表、合并财务报表的格式，还附列了与新准则　相配套的《会计科目和主要财务处理》。这样，就形成了　以３８项准则为核心的新的会计制度体系。　在会计信息可比性方面，新准则从两个重要方面予　以体现：　２２上海会计２００８．４　企业的会计信息与国际上各类企业的会计信息的可比程　度。　（作者单位：江苏盱眙县财政局）　维普资讯 http://www.cqvip.com 实—　一　时　国８臼回爨　臼０雷囤国国圈盛　。胡建兰　提高财务管理水平的抓手，如何管理好现有资金，提高资　金使用效率，对集团的财务管理显得十分重要。　一资金管理是企业生产经营的核心问题之一，在当前激　烈的市场竞争中，无论是小企业，还是大集团，始终应以　加强资金管理，提高资金使用效率作为增强企业竞争力、　银行贷款。全国房地产业银行信贷依赖水平大约在５０％　左右，而部分大城市房地产开发商对银行信贷资金的依赖　度更高达８０％。因此直接或者问接的银行信贷成为房地　产融资的主要方式，至少７０％以上的房地产开发资金来　、企业集团资金管理存在的问题　合采取借款费用资本化的范围。该准则规定“采用借款费　用资本化方针的企业，是在借款费用对企业具有重大意义　时，而且是在须经较长时间的准备才能按预定用途使用或　销售的资产上发生支出时，才：睁借款费用列为资本支出。”　自商业银行系统。随着房地产业的飞速发展，房地产贷款　的增速也进一步加快。２００６年末，全国商业性房地产贷　款余额３．６８万亿元，比年初增加６６５３亿元。其中，房地　美国财务会计准则第３４号“利息费用资本化”将房　地产开发列入利息资本化的资产的范围，该公告关于合格　资产的定义是（１）企业为了自用而在建或生产的资产；（２）　产开发贷款余额１．４１万亿元，比年初增加２９９６亿元，增　速比上年同期快１０个百分点；购房贷款余额２．２７万亿元，　比年初增加３６３０亿元，增速比上年同期快３．３个百分点。　因而房地产业也成为高负债率产业，仅以万科、保利、招　商三家房地产上市公司为例，这三家企业均是我国房地产　业的龙头企业，根据这几家公司出具的季度财务报告显　为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如　造船或房地产开发）；（３）当接受投资的企业正在进行计　划的主要经营活动，如果该企业的经营活动包括使用资金　购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投　资（权益、借款和预付款）。　日本的会计准则在借款费用的处理原则上主要采取　示，这三家公司季度内平均资产负债率均在７０％以上的，　而平均借款额占总负债额的２０％一３０％，比其他行业都要　高。原来我国由于对房地产业一直没有一套严格监管体　费用化原则，但房地产开发是惟一的例外。其准则规定，　如果企业所借款项是为了专门用于房地产开发，则企业应　将相应的借款利息予以资本化，计入该资产的成本。　（三）新会计准则体现了会计信息质量要求的合理谨　制，其中太多违规操作，使房地产业一度成为暴利行业。　新准则的实施，对以银行贷款为主的房地产业利润产生显　著影响。　三、新企业会计准则明确借款费用资本化处理，对　房地产业有以下三个好处　慎原则和实质重于形式原则，使会计信息能更好地为投资　者、潜在的投资者和其他的财务信息使用者服务　如果单纯地将借款费用全部费用化，就会导致财务　费用的增加，从而使利润降低。新借款费用准则的施行，　一（一）更能体现了收入与费用的配比原则　房地产业特点是开发时间长，业务复杂而且要占用　大量的资金。借款费用资本化处理将未来期问收益资源的　获取成本与受益期间的收入进行匹配。因特定房地产项目　般情况下增加了资产负债表中的资产总额，减少了当期　财务费用，从而增加了利润表中的“利润总额”。向投资　者和潜在的投资者等财务信息使用者提供的财务信息质　量更加符合合理谨慎原则和实质重于形式原则。　新准则的实施，将使房地产上市公司根据上述规则　对企业的资产、负债、所有者权益、损益等进行新的调整，　从而引起这些公司所有者权益及利润的改变，并引起其股　开发而发生的借款费用是有明确的归集对象的，与房地产　项目之间存在直接联系，根据历史成本的原则，应是构成　房地产项目成本的一部分；并且特定房地产项目开发而发　生的借款费用数额较大，从房地产项目开始开发到完成销　售、实现收入的时间跨度比较长，若采用费用化的做法，　票估值水平的重新调整，从而带来显著的投资机会。德勤　会计师事务所在二月进行有关新会计制度对房地产公司　影响的调查，访问中港两地拥有物业投资，物业发展或酒　店业务的企业高层财务管理人员，在发出的１２６份问卷中，　在相当长的没有收入实现的会计期问内列入损益类科目　核算，势必形成不实的财务成果，不符合配比原则。　（二）房地产开发的借款费用资本化处理，符合国际　会计准则的规定，有利于与国际接轨　回复的３６份受访上市公司表示积极乐观态度，这一切都　揭示了新会计制度的实施将对财务表现带来正面影响。　（作者单位：四川师范大学文理学院）　２００８．４上海会计２３　国际会计准则第２３号“借款费用的资本化”明确了适