招商管理制度

商业物业公司招商管理制度

1市场调查

1.1市场调查工作界定

1.1.1项目规划定位前，由集团商业中心组织各城市广场展开市调,参与调查的部门有集团商业中心招商部、人力资源部、物管部、调查内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等；

1.1.2*龙城市广场正常经营后,当地商管公司应不定期对商品品牌、竞争对手、所在城市新商业项目的情况进行调查，形成市场调查报告经当地商管公司总经理审核后报集团商业中心招商中心招商部；

1.1.3遇城市广场商业业态重大调整,各地商管公司需进行市场调查,调查内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报集团商管中心，集团商业中心各相关部门核实调查。

1.2市场调查准备

1.2.1资料准备

城市广场建筑资料,城市行政、人口、经济资料，市场调查表格，当地商业地图等。

1.2.2人员准备

由集团商业中心规划部组织招商中心、物管部、人力资源部、当地商管公司成立市调小组；由集团商业中心规划部门对当地商业管理公司相关人员进行市调培训；

1.3市场调查工作计划、内容及要求

1.3.1详细调查当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业费用情况，为商业规划及广场筹备提供数据支持，᳔终形成市场调查报告。

1.3.2城市零售状况分析

主要商圈情况,不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等；

1.3.3同类竞争对手分析

基本情况,总面积,规划布局,业态面积配比,档次定位,开业时间,历史经营状况,消费环境,消费结构(客层定位),租金价格或合作条件,相关费用(物业管理费),人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等；

1.3.4本项目分析

地理位置、项目规模、周边环境，交通，2-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业费标准的建议。

1.3.5新闻媒体调查

调查各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。

1.3.6形成调研结论

根据各部门数据形成调研结论,指导当地商管公司完成物管费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。

2商业业态规划、招商政策及租金方案

2.1业态规划

2.1.1根据市调报告及发展部提供的相关数据,集团商业管理中心规划部负责草拟新城市广场商业业态规划；

2.1.2对于已开业运营商业广场经营出现严重问题或50%以上租赁合同到期前3个月；由集团商业管理中心规划部及招商部负责指导当地商业管理公司草拟城市广场步行街商业业态调整规划；

2.1.3城市广场商业业态规划包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等；

2.1.4新城市广场商业业态规划形成后,由商业管理中心规划部提报集团商业管理中心论证,集团商业管理中心总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、当地商业管理公司及其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批；

2.1.5经营期城市广场商业业态调整规划形成后,经集团商管中心规划部审核,报集团商业中心审批；

2.1.6集团商业管理中心招商部负责依据经集团审批后的城市广场商业规划指导当地城市广场制订招商方案,并跟进商业规划执行情况；

2.1.7商业业态规划一经确定,当地商管公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经集团商业中心规划部审核后报集团商业中心审批，审批后的调改方案方可执行。

2.2招商政策及租金方案

2.2.1集团商业中心招商部指导当地商管公司或招商部根据当地市场情况、经营情况、商业业态调整规划、集团要求草拟经营期城市广场招商政策及租金方案；

2.2.2招商政策及租金方案包括:各商铺租金、各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策；

2.2.3新城市广场步行街招商政策及租金方案草拟后,由商业管理中心招商部提报集团商业管理中心论证,集团商业管理中心总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、当地商业管理公司及集团其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的招商政策及租金方案报集团领导审批；

2.2.4经营期城市广场招商政策及租金方案经当地商业公司制订形成后,经集团商管中心招商部审核,报集团商管中心审批；

2.2.5集团商业管理中心计划管理部负责监督、检查政策及方案执行情况；

2.2.6各商业公司根据批复的招商政策及租金方案,确定每个铺位的租金及招商

政策,报集团商管中心审批。商铺招商政策及租金经审批后，各商业公司需严格执行。

3商铺招商

3.1招商工作安排

3.1.1新城市广场开业前八个月完成招商准备工作并启动招商,开业前二个月完成招商100%,对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前一个月完成掉铺再招商工作；

3.1.2经营期城市广场根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作；

3.1.3对于分期、分区域开业的项目，严格按照第一条执行。

3.2招商准备

3.2.1制定招商方案及招商计划；

商业业态规划、招商政策及租金方案经批准后，由集团商业管理中心下发给各商业公司。集团商业管理中心计划管理部负责追踪各商业公司制定招商计划书及招商工作进度计划，并报集团商管中心审批后监督各商业公司执行。

3.2.2招商方案及工作计划内容:

招商条件:租金及递增比例、合同年限、租金及押金收取方式、招商优惠条件等；

招商范围：业态、业种、品牌档次，每个铺位锁定三个目标品牌，分高中低三个档次；招商城市：本地及异地城市；

任务指标：铺位数量、面积；

时间节点安排：从启动到完成整个过程的时间节点；

3.2.3由各商业公司建立商户资源信息库,并进行日常补充、完善、更新。

3.2.4集团商业管理中心指导各商业公司成立招商小组,总经理为组长,负责分管招商的副总经理为副组长。招商人员指标分解，按品类分工，责任到人；

3.2.5各商业公司负责购置招商办公设备及办公用品；招商办公室和招商环境气氛布置，招商热线电话的落实。

3.2.6招商资料准备:包括招商手册、城市广场步行街平面图、意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等；

3.2.7营业执照、房屋租赁许可证、停车场经营许可等国家和当地政府规定的相关证照准备；

3.2.8集团商业中心商务部指导并审核当地商管公司制定商户洽谈流程、意向合同审批流程、租赁合同审批流程、租赁合同审批流程、合作条件更改审批流程、合同终止审批流程、招商管理制度，经集团商业中心审批后执行；

3.2.9各商业公司制定招商手册、项目简介，方案须报经集团商业管理中心审批后方可制作,招商宣传资料印制完成应交集团商业管理中心存档备案；

3.2.10培训招商人员统一招商说辞(如:答商户100问),其内容应与宣传资料和招商手册内容保持一致,不得夸大事实;

3.3商铺招商工作实施

3.3.1各商业公司招商人员进行工作分工,分解目标任务；

3.3.2注重发挥知名品牌、大客户的影响力，对有意向的知名品牌及有关整体包租、区域分租的重点大客户，招商负责人须亲自跟进；

3.3.3集团商管中心规划部指导并审核各商业公司制定品牌落位图,做出至少两套备选方案,一套预警方案；

3.3.4做好客户记录。每日登记商户洽谈情况并进行汇总，外出拜访商户的，外出前做好去向登记，返回后登记商户洽谈表情况。根据接待和拜访商户的情况确定有意向的目标商户，招商人员对目标商户要进行重点跟进和洽谈。根据洽谈情况做好目标商户洽谈记录；

3.3.5各商业公司制定招商启动倒计时,集团商业管理中心计划管理部审核并监督招商进度；

3.3.6各商业公司建立招商档案,包括商户资源、商户合同及资料，定期汇总上报集团商业管理中心计划管理部；

3.3.7目标商户合作条件商洽完毕并确定合作商务条款后,主谈招商人员可以填写合同申报表进行审批流程,并及时跟进审批结果；（根据各地情况不同，可以在鉴定正式合同之前签订意向书，流程与租赁合同流程相同）；

3.3.8目标商户通过合同申报、审批流程后，各商业公司招商部需跟进商户签订《房屋租赁合同及附件》及相关要约文本，并将签字盖章的合同统一编号存档；

3.3.9合作条件变更:若通过合作申报、审批流程后，与商户的合作条件发生变化，各商业公司招商人员应填写合同意见反馈或合同变更审批，经当地商业公司领导审后上报集团商业管理中心审批变更；

3.3.10招商启动2个月内,由集团商业中心指导各商业公司召开一次大型招商签约仪式暨招商推广活动,组织已经签约进驻或意想进驻的商户现场签约,邀请目标商户参观商铺并介绍商场定位、发展前景等情况，邀请当地政府主管部门和新闻媒体参加会议，进一步扩大影响；

3.3.11各商业公司编写招商活动评估报告；

3.3.12集团商业管理中心招商部选择性参加全国性的商业零售博览会,各商业公司可参加在本省举办的各种展览,参加会议人员应收集相关资料,编写参会总结报告；

3.4商铺招商工作要求

3.4.1招商工作需严格遵守集团规定及当地商业公司规章制度和管理办法,认真贯彻和落实招商政策和租金指标,不得有弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿的行为，一经发现将严肃

处理并追究其法律责任；

3.4.2各商业公司应严格控制空铺率,不得超过1.5%(面积占比)。对于空铺补充招商，原则上商铺空置时间不得超过30天；

3.4.3对于商铺品牌更换,应签订后续品牌后方可与现经营品牌签订终止合作合同；

3.4.4新城市广场商铺租赁合同审批,需集团商业中心项目负责经理会签,监督招商政策及租金条件的执行情况；

3.4.5各商业公司应遵循集团规定招商审批权限,严格按照各种招商工作流程开展招商工作,超出权限应及时上报集团商业中心审批；

3.4.6对已经形成的城市广场步行街商业规划定位、执行方案、招商政策、租金价格进行调整和改动的，需事先上报集团商业管理中心批准后方可更改；

3.4.7各商业公司每周五将招商进展上报集团商业中心计划管理部；包括招商进度汇总表，并附品牌明细表。

3.4.8招商的前期启动,以一线主力品牌客户、次主力店为重点，率先洽谈，优先签约，确保招商质量及城市广场一流的市场地位，可在确保实现租金整体目标和集团总体要求的基础上，对重点关键品牌的合作条件在上报批准后可给予优惠扶持政策；

3.5重点品牌战略联盟合作

3.5.1重点品牌战略联盟工作由集团商业中心招商部负责完成；

3.5.2地方商业管理公司对战略合作商家应积极提供相关物业技术资料,按合同优先引进；

3.5.3战略合作商家与各商业公司的商铺租赁合同由集团商业中心招商部按照战略合同内容主导签署。

3.6合同审批流程

4广告招商

4.1成立广告招标工作领导小组,由各商业公司总经理任组长,由分管副总、业主代理人、招商部经理、策划主管、财务经理及工程技术人员参与组成，1万元以上项目由集团商业中心招商部参与监标。

4.2进行广告市场调查,了解当地广告市场的价格、政府主管部门对广告设置、发布相关的法律、法规；联系有意向的广告公司，并对广告公司的资质进行了解，拟定招标对象。

4.3拟制所要招标的广告资源简介,明确数量、规格、位置和是否获得政府主管部门的设置许可等，并绘制简图加以标注；对没有规划建设的楼顶广告位，需明确延长米、位置和楼顶建筑结构、设备情况，以及政府主管部门相关要求等；此外，还应对周边商圈情况作简要介绍。

4.4招标小组研究招标方案,对招标对象进行评估；并确定招标方案，对保证金数额、招标时间、地点、招标对象，通知准备应标的广告公司。

4.5召开招标预备会,将广告资源简介下发给应标广告商,解答提出的相关提问；明确：应标单位在投标前应付保证金数额、帐号、截止时间，出示应标单位营业执照、广告发布许可证原件，提交复印件及经营过的项目简介等。

4.6向应标单位明确投标的条件及合同的主要内容:

4.6.1由中标单位承办广告位所有的相关手续,且一切费用自理；

4.6.2需要新建或改造广告位的,应于中标后,将建设或改造方案提前报集团商业中心审批,同意后方可进行,且一切费用和手续自理；

4.6.3明确广告租赁时间(一般3-5年),广告日常维护、电费等由广告公司自理；

4.6.4要求投标单位,投标时按标的物和租赁年分别报价,合同期内应按年限有所递增,中标为报价总额᳔高者；

4.6.5明确广告租赁合同为三方签订,即:产权方、当地商管公司、中标单位。

4.7由投标单位将标书加印密封,按指定时间送达招标领导小组指定人员签收,并妥善保管。

4.8召开招标领导小组会议,现场将投标单位所投标书启封,对投标报价、改造方案等进行评审、讨论，对照应标单位资质，实力进行综合评价。

4.9综合指标小组集体审核意见,确定中标单位,并由招标小组成员在中标标书上现场签字确认,指定人员起草评标、定标报告，附中标标书，分别报集团商业管理中心和集团招标

部审核。

4.10集团招标部同意和集团商业管理中心批准后,正式书面通知中标单位,按集团商业管理中心和集团招标部确认的合同格式文本,由各商业公司代表和对方代表共同进行洽谈,拟定广告租赁合同的商务条款。

4.11在合同基本达成一致后,分别上报集团商业管理中心和集团法务部审核,后对审核意见,由各商业公司与对方人员沟通,达成一致后,共同与广告公司确认,᳔终形成三方认可的租赁合同文本。

4.12由三方签订广告合同,即:*龙集团所属当地商业公司、广告公司、委托的授权人。

4.13按合同约定,各地商业公司负责代业主收取保证金、租金、广告管理费和代收代缴电费；

4.14商业公司应对广告公司经营广告的日常光里和监督,对电源开闭时间、电费计量、保洁、安全管理、管理费收取等合同约定条款履行权利和义务，尤其是广告内容有无违反国家法律法规或违反主力店租赁合同或其他侵权行为的，如发生上述侵权行为的应立即予以制止；同时须加强广告安全的管理,发现结构等安全隐患应立即督促广告公司整改,避免出现被动的法律纠纷。

4.15在合同执行过程中出现争议时,由合同三方根据问题进行协商,结合协商问题对应的范围,确定责任归属,研究解决问题的方案,经商业公司、集团总部请示审核后，进行沟通，共同与广告公司进行洽谈解决。

4.16自有物业的城市广场广告招投标管理主体为当地商业公司与广告商,程序与上述程序相同,当地公司议标结束后,及时将相关资料上报集团营运部,经批准后方可与广告商签订合同。

5商铺租赁情况分析

5.1各商业公司建立商铺基本情况档案,包括商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等，报集团商业中心商务部备档。如有更新，及时上报集团商业中心商务部（附表：铺位情况汇总表）。

5.2各商业公司需按周上报空铺情况,并上报空铺招商进展情况(附表:空铺招商情况

表)，未开业项目需每周上报招商周报。

5.3各商业公司定期关注各商铺品牌自身发展、商铺经营业绩、商户履约情况，在商铺品牌调整时作为调整依据，上报集团商业中心审核。

6品牌资源库建立

6.1品牌资源库管理规定

6.1.1建立品牌资源档案表(品牌档案明细表)

品牌资源档案表按统一标准填写,各商业公司于每月25日前上报更新品牌。招商部建立品牌档案资源库，理清品牌资源明细，清算品牌档案总量，根据每月上报品牌资源情况

于当月30日对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理，清除无效品牌资源，达到有效化和实用化。

6.1.2建立在场商户调整表

各商业公司每月20日前对在场经营商户情况进行整理,按统一表格要求上报各地公司在场经营商户变动情况,招商部根据各地公司上报的商铺经营情况进行及时更新。

6.1.3战略联盟档案建立

根据集团招商部签订战略联盟品牌情况建立详细的战略联盟品牌资源档案。以季度为整理时间段，每季度的᳔后一个25日前汇总完毕。

6.1.4新进入品牌资源档案

由集团招商部负责收集整理,主要品牌资源为首次进入中国销售的世界知名品牌,取得联系后根据相关资料建立品牌资源档案。以月为整理时段，每月15日整理汇总。

6.1.5数量标线体系

以上单位时间内整理品牌资源库数量,以标线体系整理数量变化,以明确表现资源库内品牌增减量。

7商业公司招商考核与奖励办法详见附件《商业物业公司经营考核与奖励办法》。