贷款及政策问题
一、锡十条细则 1.
认真贯彻落实国家、省及我市有关财税、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房价格控制目标。 2.
严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 3.
调整住房公积金贷款政策。职工家庭首次使用公积金贷款购买住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。职工家庭首次使用公积金贷款购房套型建筑面积低于120平方米，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的，允许其办理第二次公积金贷款，第二次公积金贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率为同期首套公积金贷款利率的1.1倍。停止向三次（含）以上申请公积金贷款购买住房的职工家庭发放公积金贷款。 4.
严格执行相关税收政策，加强税收征管。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 5.
限定居民家庭购房套数。暂定对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。暂定对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才，限购1套住房。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。 6.
加大土地供应及清查力度，增加普通商品住房有效供给。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。土地出让时应明确地块中小套型住房的建设比例。 7.
大力发展保障性住房，加快推进保障性安居工程建设。加快建立和完善公共租赁住房保障制度，切实做好公共租赁住房规划、建设、筹集、供给和管理工作。加大保障性安居工程建设力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 8.
加强对商品住房项目分期开发建设的管理。房地产开发企业应当以商品住房建设项目为单位组织开发
建设；对开发建设规模较大、实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的建设规模不得低于30000平方米；项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。 9.
进一步加强房地产市场监管。房地产开发企业在办理商品住房预售许可前，应当向价格主管部门申报价格备案。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售，严禁捂盘惜售、囤积房源。
10. 加快房地产信息系统建设，强化舆论引导。规范房地产市场信息发布，严格规范各类房地产展销行为。
二、目前由于限购政策的影响，购房者（以家庭为单位）需满足以下条件 1. 2. 3.
无锡本地户籍者
锡户籍者名下无房或者有一套房，可再购买。
若名下无房或者1套商品房（商业类不算），并曾经名下有过2套以上的贷款记录者，再购买第二套必须一次性付款，不能贷款 4. 5. 6. 7.
三、签订认购书后细则： 1.
购房需另缴交哪些费用，费用清单
项目 收费单位 收费标准 总房款的50万以内* 3‰ 买卖合同 公证费用 又名费 护照公证费 结婚证翻译并公证 契税 公证处 公证处 公证处 财政局 公证处 总房款的50万以上500万以下*2.5‰ 120元 80元（每增加1份加收20元） 250元 首套90平米以下，按1%征收，对个人非锡籍人员需有一年的社保证明或者完税证明 非锡籍人员购买必须名下锡市无房产记录
非锡籍人员若已有1套商品房（商业类不算）以上的不能购买 非锡籍人员但是属于高层次引进人才，可购买1套房
置业程序 外籍人士
购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税；144平米以上按3%征收。 高层（含带电梯的多层）90元/平方米交楼时交纳费用 （50元/平米的公共维修基金+40元/平米的电梯维修基金）、多层（含别墅）50元/平方米。 房屋所有权登记费 共有证 土地证费 他项权证费 200元/本 无锡各个代办公司费用不一，费用一般为200至1500不等 约60元（以当年煤气公司定价为准） 共计约400左右 大修基金 代办费用 煤气开户费 华润燃气 备注：外籍人士需合同公证，费用参照公证处统一标准 1、若填未成年孩子的名字，须办理什么手续？
答：未成年人不计入家庭为单位。如果父母名下没有房产并只写未成年小孩一个人的名字，须一次性付款；如果按揭，合同中必须体现监护人姓名，同时需提供户口本。
2、认购方签署认购书后，未能依时缴付楼款或不履行此认购书的条款造成违约现象，如何处理？ 答：按照认购书相关条款，可没收客户已缴纳的定金。
四、商业性住房贷款办理指引 办理按揭必须提供的资料
1、 身份证（借款人及配偶、房产共有人）原件及复印件 2、 户口簿（借款人及配偶、房产共有人）原件及复印件
3、 非本市户口的须提供本市暂住证
4、 非本市户口的提供满一年社保缴纳证明或者满一年无锡纳税证明 5、 结婚证或未婚证明
6、 收入证明（借款人及配偶、共同还款人）借款人月还款额占其家庭收入的50%以下 7、 私章 （借款人及配偶、房产共有人）
8、 商品房购销合同原件、30%以上首付房款发票原件及复印件 9、 月还款额超过10000元需提供至少3个月的工资流水或消费记录等 10、办理贷款手续时，借款人及配偶、房产共有人须本人现场签字确认
贷款对象和条件
年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。 且同时具备以下条件：
1、 具有无锡市常住户口或有效居留身份（暂住证）
2、 具有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款的能力 3、 已支付银行认可的首期购房款 4、 提供银行认可的有效担保 5、 银行规定的其他条件
贷款额度、利率及年限
1、 最高贷款额度：合同总价的70%。
2、 最高贷款期限：30年 男性借款人贷款年限加年龄不超过65—70周岁；女性借款人贷款年限加年龄
不超过60周岁。
3、 第一套住房首付款30%，利率不下浮。；第二套住房首付款60%，利率上浮1.1%。。 4、 具体的贷款成数和期限由银行根据贷款人实际情况和提供的贷款资料确定。
对第二套及以上住房贷款的认定及贷款政策：
目前，银行对住房贷款的认定以家庭为单位，同时认贷又认房，即使有过一次贷款记录，且贷款已还清，还算第二套。第三套（含）以上住房贷款不受理。（该政策会随着国家政策的调整作相应调整） 港、澳、台同胞及外籍人士的贷款政策：
1、在国内居留时间须一年以上，提供护照和居留证明
2、婚姻状况（已婚或未婚）均需中国驻外国大使馆翻译、认证。（如夫妻双方有一方为中国国藉，应以此
人为借款人；如结婚证为中国领取，则不需大使馆认证） 3、如收入证明出自国外，需中国驻外国大使馆翻译、认证 4、购房合同、贷款合同需无锡公证机关公证
5、须缴纳担保费和保险费，为贷款总金额的千分之一*贷款年限 6、外籍人士需有中文名称（无锡科技处翻译） 7、贷款成数及利率与国内居民申请住房贷款的条件相同 五、公积金住房贷款办理指引 贷款对象和条件：
正常缴存住房公积金的本市职工
1、 贷款申请人必须向无锡市住房公积金管理中心交存住房公积金六个月以上并到贷款时点之前所有月度
的住房公积金均按时足额连续交纳。
2、 贷款申请人是所购自住住房的房屋所有人或共有权人（购房合同上作为买方签名盖章），借款人必须为
商品房买卖合同中的“买受人”之一。
3、 同意交纳无锡市住房公积金管理中心指定的担保公司和保险公司的相关费用。千分之一*贷款年限（可
打折）
4、 不低于20%的购房首付款。 5、 所购房屋须为普通住宅（非别墅）
贷款额度： 1. 2.
可贷款比例表：
住房公积金交纳情况 借款人本人正常交存住房公积金 借款人及其配偶正常交纳住房公积金
贷款比例 60% 80% 贷款最高额度 30万元 50万元 可贷款额度=房屋总价×贷款比例，最高不得超过50万元。
如所购房产为装修房，可贷款额度=房屋总价×85%×贷款比例，最高不得超过50万元
贷款期限： 1. 2. 3.
借款期限最长不超过30年。
借款人借款期限与借款人年龄相加男不超过65周岁，女不超过55周岁。
办理按揭必须提供的资料： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
六、所须费用
项目 担保费 预抵押及办证费 注： 1.
夫妇双方曾利用住房公积金贷款购买住房不超过120平方米，包括现已还清的，仍可享受公积金贷款，但利率为基础利率的1.1倍，首付款不低于总房款的50%。 2. 3.
公积金贷款额度、贷款年限、贷款利率以无锡市住房公积金管理中心的审批为准。
公积金缴存在锡山区、惠山区、江阴、宜兴的职工须到锡山区、惠山区、江阴、宜兴的相关银行办理公积金贷款业务；公积金缴存在无锡市区可有银行代为办理。 4.
怎样计算客户公积金贷款的最高额度？
答：可贷额度＝房屋总价×可贷比例，但最高不得超过相应档次的最高贷款额度。 5.
借款人本人正常缴存住房公积金：可贷比例60% 不超过30万元
收费标准 贷款金额×1‰×贷款年限 每笔200元 收费单位 担保公司 产监处 身份证（借款人及配偶、房产共有人）原件及复印件 户口簿（借款人及配偶、房产共有人）原件及复印件 结婚证或未婚证明
私章 （借款人及配偶、房产共有人）
商品房购销合同原件、首付房款发票原件及复印件 公积金个人代码
办理贷款手续时，借款人及配偶、房产共有人须本人现场签字确认 公积金管理中心要求提供的其他材料
6.
借款人及配偶正常缴纳住房公积金：可贷比例80% 不超过50万元 同时满足，贷款金额不大于双方公积金账号中的金额余额的20倍。 7.
外地户口办理按揭贷款的基本条件？
答：除了提供齐全正常的办理按揭所需手续外，还需提供一年以上的税收证明或者提供缴纳满一年的社保证明。 8.
公积金贷款的年限是否任意？ 答：最少3年，最多30年 9.
保险费或担保费可否退还客户？ 答：可以按比例返还。打折的不返还。 10. 保险费是否有折扣？
答：可以打折，视各家银行政策而定。 11. 按揭期间银行利率变动怎么办？
答： 按揭期间如果银行基准利率发生变化，您可以在基准利率的基础上同样享受折扣利率。 贷款公证时，哪些人必须到场？
答：合同涉及的买受人，主要贷款人、银行公正人员等。 12. 收入证明一定不小于月还款额的二倍吗？
答：是的，并且不小于所有在还款额度的二倍以上。 13. 收入证明超过多少时须提交税单？
答：暂无。提供税单，或半年、一年银行流水，或资产证明。 14. 哪些单位可以出具有效的单身证明？
答：原户籍所在地的民政部门，部队，当地派出所，或银行制式单身证明表单。 15. 房产证办理周期多长？
答：根据商品房买卖合同的约定，交房以后，90个工作日内办理。 16. 购房后除交纳房款以外还需交纳哪些费用？
答：维修基金：高层（含带电梯的多层）90元/平方米（50元/平米的公共维修基金+40元/平米的电梯维修基金）、多层（含别墅）50元/平方米。
17. 契税：144平方米以下的商品房住宅，以房屋成交价（合同价）的1.5%收取，商品房住宅面积超过
144平方米时，收取标准为成交价格的3%，购买第二套房及以上商品房住宅，均按以房屋成交价（合同价）的3%收取.
18. 物业费：预交一年或半年（根据不同的开发商而定） 19. 房屋所有权登记费：每套收费标准为80元，不包含服务费。 20. 装修保证金：开发商约定（可退），或冲抵物业费。 21. 燃气开户：60元
22. 垃圾清运：5元/平米 （具体由市政约定） 23. 单位买房能否申请贷款？
答：可以（视具体银行而定，不过目前大部分银行暂定发放单位购房抵押贷款） 24. 单位买房须提供哪些资料？
答；营业执照、税务登记、法人代表身份证明书、委托书（具体情况视各区房产交易中心略有不同） 25. 单位买房契税为多少？
答：和个人买房契税一样，目前的政策是面积小于144平米契税是房屋总价的1%-1.5%，面积大于或者等于144平米的，购房契税是房屋总价的3%。 26. 营业税税率是多少？
答：全额征收税率是房屋总价的5.55% 27. 不满5年：全额征收
满5年：不征收
28. 房屋土地是否有私人所有权？
答：中国土地是公有制，无私人所有权 29，委托他人签订合同需要准备哪些证件？
答：身份证、公证委托书 30，公积金买房需哪些程序？
答：1申请； 2审核； 3签定贷款合同； 4担保； 5银行放款； 6还款。
出
师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也
。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
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