《物业经营管理》模拟试题一
一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。 A．单一性 B．特殊性 C．综合性 D．专业性
2．以下关于零售商业物业说法不正确的是（ ） A．区域购物中心的建筑规模在10万平米以上 B．市级购物中心的年营业额在1~5亿元人民币之间 C．地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户 D．居住区商场服务人口1~5万人
3．以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（ ） A. 服务对象不同 B. 地理位置不同 C. 服务方式不同 D. 建筑设计不同
4．酒店的服务对象主要是（ ） A．商务和观光客人 B．度假旅游者 C．培训人员 D．会议客人
5．在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任是（ ）
A．策划租户的组合及物色潜在租户 B．制定投资策略 C．现金流量管理 D．编制财务计划
6．物业经营管理的内容与物业类型和（ ）密切相关。 A．管理目标
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B．管理层次 C．企业定位
D．业主持有物业的目的
7．物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和（ ）。
A．执行资产管理所确定的战略方针 B．满足组合投资管理的目标 C．对物业进行日常的维护与维修 D．保证物业的持续收入和现金流
8．以下关于房地产置业投资说法正确的是（ ）
A．面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资
B．房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入
C．房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产
D．投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益 9．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入
10．投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）
A．通货膨胀风险 B．市场供求风险 C．变现风险 D．或然损失风险
11. 以下属于静态盈利能力指标的是（ ） A．财务净现值 B．财务内部收益率 C．借款偿还期 D．现金回报率
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12．（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的重要方面。
A．潜在毛租金收入最大化 B．税前现金流最大化 C．税后现金流最大化 D．净运营收益最大化
13．以下关于设备更新特点的描述中正确的是（ ） A．设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用 B．设备更新分析以净收益法为主
C．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量 D．通常只比较设备的收益
14．以下哪种情况不存在名义价格？（ ） A．在成交日期时一次付清价款
B．在成交日期时一次付清价款，给予3%的折扣 C．从成交日期时起分期付清价款 D．约定在未来某个日期一次付清价款
15．以下关于报酬率的表述，不正确的是（ ） A．从全社会来看，报酬率与投资风险正相关 B．报酬率为投资回报与所投入的资本的比率
C．报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
D．物业价值与报酬率正相关
16．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。
A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9
17．吸纳率是指（ ）。
A．报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例
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B．报告期末吸纳量占报告期内可供租售量的比例 C．报告期末吸纳量占报告期初可供租售量的比例 D．报告期初吸纳量占报告期末可供租售量的比例
18．物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ） A．业主的态度 B．物业管理人员的态度 C．双方的约定 D．物业服务水平
19．财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。 A．收入计划 B．支出计划 C．收益估算 D．预算计划
20．公房分为直管公房和自管公房，自管公房的所有权人是（ ） A．国家
B．各级房地产行政主管部门 C．各级人民政府
D．国家授权的国有企事业单位
21．对于采用委托管理模式的物业管理企业来说，物业管理企业所获得的收益包括（ ）和服务费用。
A．租金 B．管理 C．转租 D．佣金
22．物业出租时的目标市场主要由（ ）来确定。 A．该物业所处子市场的供求关系 B．该物业所处区域的商业特征 C．业主的要求 D．物业的可出租面积
23．对于经营性物业来说，吸引租户的主要策略不包括（ ） A．强调租金低廉
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B．宣传手段 C．租约条款优惠 D．现场看楼
24．租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。 A．出租方 B．承租方 C．转租方
D．双方当事人在合同中约定
25．下列关于转租的说法正确的是（ ）
A．根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方 B．房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方须同原出租人签订新的租赁合同，原租赁合同自动终止
C．房屋承租人在征得房屋出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方，并且订立转租合同，在转租合同中必须要有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。
D．房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有
26．张某将自己的住宅租给李某居住，后在租赁期间，张某又将房屋出售给了王某。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。
A．张某应继续保障李某使用房屋，直至租赁期满 B．张某继续收取房租，直至租赁期满
C．张某需继续承担房屋的修缮责任，直至租赁期满 D．张某需将保证金归还李某或转移给王某
27．无正当理由，拖欠房屋租金（ ）以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。
A．3个月 B．5个月 C．半年 D．1年
28．租赁管理应该以（ ）为中心并主要针对业主资产进行管理。 A．业主资产
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B．业主 C．服务 D．租户
29．实行二级成本核算的物业管理企业在从事物业管理活动中发生的保安费应计入（ ）
A．直接人工费 B．直接材料费 C．间接费用 D．管理费用
30．即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（ ）。
A．固定成本 B．变动成本 C．混合成本 D．差异成本
31．非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（ ）。
A．辅助材料 B．燃料 C．动力
D．原材料购买成本
32．（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。 A．物业增值率 B．业主满意率 C．维修及时率 D．房屋完好率
33．某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（ ）元。 A．7392 B．73920 C．51744 D．5544
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34．某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人月，房租费60元/人月，保安系统费100元/人月，保安人员工资2200元/人月，保安用房30元/人月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（ ）元。
A．7250 B．44750 C．290 D．1790
35．物业管理企业制定的（ ）是编制成本预算的直接依据。 A．各项预算 B．各项定额 C．技术经济措施 D．资金使用效益
36．（ ）是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的。
A．零基预算 B．概率预算 C．弹性预算 D．滚动预算
37．对一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，有待于成本的（ ）。
A．事先控制 B．事中控制 C．事后控制 D．反馈性控制
38．对于经营物业为主的物业管理企业来说，（ ）是物业合同管理中的重要部分。
A．租赁合同管理 B．物业服务合同管理 C．水电供应合同管理 D．专项服务合同管理
39．物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县
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级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（ ）的罚款。
A．30%以上50%以下 B．30%以上40%以下 C．20%以上40%以下 D．10%以上30%以下
40．（ ）既是投标企业编制投标文件的主要依据，也应是招标单位制定标底的重要依据。
A．物业服务目标 B．物业管理目标 C．物业发展目标 D．物业经营目标
41．以下关于投标工作说法错误的是（ ） A．招标文件是投标方编制投标书的依据
B．投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算 C．封送标书时一般是正本1份，副本2份
D．物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种 42．一般来说，下面不属于风险成本主要内容的是（ ） A．防范、分散或转移风险的费用 B．风险所带来的损失及处理费用 C．风险的技术成本 D．风险的社会成本
43．某房屋进行了火灾投保，当时按房屋的账面原值进行了保险金额的确定，保险金额为120万元，由于火灾导致房屋发生了部分损失，实际损失额为40万元，此时房屋的保险价值为100万元，则保险赔偿金额应为（ ）万元。
A．40 B．33.33 C．20 D．30 44．以下关于公众责任保险的说法错误的是（ ） A．被保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任 B．被保险人不承担受害人的精神伤害 C．受害人无权直接向保险人索赔
D．受害人的法律诉讼费用一般由被保险人负担
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45．以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（ ） A．财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较 B．企业绩效评价是对企业绩效的指标完成情况进行评价 C．企业绩效评价可以代替财务分析 D．企业绩效评价是对企业财务分析的升华
46．向（ ）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。
A．企业投资人和董事会 B．业主和租户 C．上级行政主管部门 D．高层管理者
47．从业主的角度来说，能否实现预期的（ ），是物业管理工作有效与否的标志。
A. 物业管理目标 B. 物业发展目标 C. 财务管理目标 D. 租金水平
48．写字楼租金一般是指租户租用每平方米（ ）需按月或按年支付的金额。 A．可出租面积 B．建筑面积
C．出租单元内建筑面积 D．使用面积
49．写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（ ） A．可出租面积/出租单元内建筑面积 B．出租单元内建筑面积/可出租面积 C．可出租面积/出租单元内使用面积 D．出租单元内使用面积/可出租面积
50．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。 A．基础租金是租户能接受的最低租金
B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
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D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异 51．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。 A．业主 B．承租人
C．物业服务企业 D．业主、承租人和物业服务企业共同
52．（ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。 A．位置 B．环境 C．品牌 D．服务
53．（ ）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。 A．经营产品 B．主要租户 C．潜在客户 D．租户组合
54．零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（ ）为计算基础。 A．营业额 B．利润额 C．所得税 D．经营成本
55．以下关于零售商业物业租金调整的说法不正确的是（ ） A．租金调整条款一般仅调整百分比租金的百分比
B．主要租户一般每5年调整一次，次要承租人可每年调整一次 C．租金调整的目的是使租金能够跟上市场租金水平的变化
D．租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
56．对一个零售商业物业来说，日常管理费用中所占比重最大的是（ ） A．设施维护费 B．公共能耗费 C．安保费
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D．保险费
57．从事零售商业物业管理的管理企业，通常设置（ ）专门对承租户进行管理。
A．办公室 B．工程部 C．物业部 D．商管部
58．要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（ ） A．成立子公司 B．成立分公司 C．组建管理中心 D．组建项目部
59．当一个企业占有或拥有的资产面积达到约（ ）平米时，就应该编制物业资产管理清单。
A．5万 B．6万 C．1万 D．10万
60．不良物业资产形成的根本原因是（ ） A．经济周期变化 B．房地产虚假的泡沫繁荣 C．银行货币资金运动的中断 D．其他
二、多向选择题（共40分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）
61．在我国，人们主要依照写字楼（ ）等对其进行等级划分。 A．收益能力 B．所处的位置 C．交通状况
D．楼宇设计和装修状况 E．使用时间
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62．收益性物业的服务费包括（ ）。 A．公共服务设施的日常维护和修缮费用 B．对整体物业的保险费
C．对整体物业的修护费用 D．会计和审计等专业服务的成本 E．律师签约费
63．资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（ ）。
A．现金流 B．租金波动 C．收益变化 D．运营费用 E．投资风险
64．对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（ ） A. 未来租金水平和房屋空置率的变化 B. 物业毁损造成的损失 C. 资本化率的变化
D. 物业维修费用和保险费用的变化 E. 更新改造费用的变化
65．关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ） A．是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B．净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成 C．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 D．该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比 E．计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益 66．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。 A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费
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67．建筑物管理计划所包括的内容有（ ） A．建筑物维护的标准 B．公共设施服务的内容 C．租赁计划 D．物业检查计划 E．财务收支计划
68．以下哪些情况需要变更物业租赁合同（ ）
A．承租人经出租人同意，对租赁房屋进行转租的，原租赁合同需要变更 B．租赁双方商定，由承租人继续租用原租赁房屋的 C．由于某些原因，出租房屋面积减少了 D．房屋产权发生转移
E．因租赁双方约定改变租赁房的用途 69．出租人的义务有（ ）
A．有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务
B．有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等的义务 C．有保障承租人居住安全的义务
D．有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务 E．有接受租户监督，不断改进工作的义务
70．下列对于租赁合同中有关改建的说法正确的有（ ）
A．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人承担了改建费用，最后这些改建物应该归承租人所有
B．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人和出租人共同承担了改建费用，最后这些改建物应该归承租人和出租人共有
C．承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），无论哪一方承担了改建费用，最后这些改建物都应该归出租人所有
D．一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况
E．承租人对房屋的改建必须征得出租人的同意
71．按现行财务制度的规定，不得列入物业管理成本支出的有（ ） A．购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
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B．对外投资支出
C．物业管理企业支付的管理用房有偿使用费 D．发生的坏账损失 E．被没收的财产
72．共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费包括（ ） A．维修保养费 B．装修费 C．能源费 D．康乐设施费 E．节日装饰费
73．物业管理成本控制例外情况的判定要考虑（ ） A．重要性 B．特殊性 C．一贯性 D．普遍性 E．真实性
74．关于公共责任保险的除外责任，属于绝对除外责任的是（ A．任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故 B．由于振动引起的房屋损坏责任 C．被保险人的故意行为
D．为被保险人服务的雇员受到的伤害
E．公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故 75．以下属于物业合同必不可少内容的是（ ） A.委托项目 B.服务质量与标准
C.对物业管理企业的奖惩约定条款 D.委托服务期限
E.专项维修基金的管理和使用
76．以下属于财务效益状况基本指标的有（ ） A．净资产收益率 B．财务内部收益率
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）
C．主营业务利润率 D．盈余现金保障倍数 E．成本费用利润率
77．在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（ ） A．当地房地产市场状况 B．物业本身的状况 C．物业所处的位置
D．业主希望达到的投资收益率目标 E．业主可接受的最低租金水平
78．写字楼物业租赁经营绩效的主要经济指标包括（ ） A．租金价格水平 B．出租经营成本 C．出租率 D．毛租金乘数 E．投资收益率
79．商业物业的策略与运行管理包括（ ） A．市场需求分析 B．现场管理 C．租金的确定 D．选址分析 E．租户的选择
80．不良资产的处置方法有很多种，下列方法中，需要将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的有（ ）
A．以资抵债 B．实施债转股
C．采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务 D．重组 E．公开出售
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