国税发【2006】31号与国税发【2009】31号的区别对比 旧文件 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发〔2006〕31号 新文件 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发〔2009〕31号 新文件草稿 解读 第一章总则共四条，解决的是地产企业所得税的两个根本问题，第一：究竟允许不允许对地产企业进行核定征收所得税管理；第二，完工标准究竟如何界定。 国税发【2006】31号文件依据的上位法是《企业所得税暂行条例》，2008年1月1日实施新企业所得税法以后，需要在新《企业所得税法》基础 第一章 总 则 第一章 总则（共4条） 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下： 第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关税收法律法规的规定，制定本办法。 上制定新文件，本文件也是“千呼万唤”始出来，不过还好季度预缴基本上是按照会计利润（国税函【2008】635号文件），因此该文件主要是针对汇算清缴税务事项。 本文件是实体和程序的统一。既规定地产企业如何缴纳企业所得税，也规定程序性问题。因此既根据《企业所得税法》及其条例，也依据《征管法》来制定。 1、2008年1月1日以后，新文件 十一、关于本通知适用范围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。 第二条 本办法适用于第二条 本办法适用于中国中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 无论内资企业、外企企业均适用本文件。 2、2008年1月1日以前，内资企业执行31号文件，而外资企业则执行国税发[2001]142号文件，两者的理念及交纳方式完全不同。新法以后，地产企业所得税的缴纳原则基本上靠近内资企业的31号文件。
3、文件38条规定，外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款330万元，2008年该企业的开发项目达到完工标准，如何进行处理呢？ 4、这里的关键是，纳税申报表附表3第50行的调减项目到底该填多少，如果填100万元的话，那么以前年度的期间费用如何处理？个人倾向于作为过渡措施，都扣除在今年。或者作为以前年度的亏损处理，其实效果是一样的。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的 二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 第三条[size=+0] 企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑关于完工标准，同31号文件物、附着物、配套设施等开未发生变化。 发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 在31号文件执行过程中，纳税人反映：以竣工证明作为主 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得，会形成已经实际发生的成本由于在完工年度未取得发票，无法扣除的问题。 本次文件，未修改完工标准。但是文件32条规定：出包工 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； (二) 开发产品已开始投入使用。 （二）开发产品已开始投入使用。 程未最终办理结算取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。部分的解决了该问
题。 文件35条规定，企业可以在汇算清缴前任意选择一个时点结转收入。这样对规定更加明确企业在年内根本不必结转预售收入为实际销售收入。 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 预售收入结转为实际的销售收入实际只是一个汇算清缴的年度问题。青岛国税局2007年的汇缴政策中在年度中间预售收入结转为实际销售收入的一系列规定，再次证明属于多此一举。 继续强调开发企业不得事先核定征收。 文件第四条，继续强调了房地产开发企业不允许核定征收。用词更加明确，一是，不允许开发企业按照核定征收方式进行征收管理，国税发[2008]30号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和 第四条 企业出现《中第四条[size=+0] 企业华人民共和国税收征收管 （二）开发企业出现下列情理法》第三十五条规定的形之一的，税务机关可对其以往情形，税务机关可对其以应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管一定规模以上的纳税人不适出现《中华人民共和国税收用本办法。上述特定纳税人由征收管理法》第三十五条规国家税务总局另行明确。，而定的情形，税务机关可对其本文件责明确了房地产业作以往应缴的企业所得税按为一种特殊行业事不适用按核定征收方式进行征收、管照国税发[2008]30号文件华人民共和国税收征收管对以前年度开发企业的纳税理,并逐步规范,同时按《中理并逐步规范，同时按《中进行核定征收的；二是，可以理法》等税收法律、法规的核定征收。 规定进行处理，但不得事先目前，全国对开发企业实施核规定企业的所得税按照核定征收方式进行征收、管理。 定征收的地方很多，例如湖南省国地税联合发文件，对所有的地产企业进行核定征收，除了地方税务机关对于税收任务的考量外，也有文件表述不清楚的原因，实际上事后核定征收是《征管法》35条针对所有企业的措施，新文件完全没有必要去说此事，只要说开发企业一律不能核定征收即可，否则反而可能引起一些理解上的争议。 收征收管理法》等税收法律、法华人民共和国税收征收管规的规定进行处理，但不得事先理法》等税收法律、行政规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4.虽设置账簿，但账目混乱 或成本资料、收入凭证、费用凭 证残缺不齐，难以查账的； 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第二章 收入的税务处理（共6条） [size=+0] 同31号文件的规定无任何变化。 其实，很多时候企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，并不能自由选择，取决于公用事业单位开具发票的方式，更取决于当地政府关于代收费用的规定。例第二章 收入的税务处理 第五条 开发产品销售 （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 如：江苏省政府规定实行“一费制”，将代收的费用全部纳入房价内，此时企业就无法选择作为代收款项。 （1）企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影响企业所得税，影响的是所得税款的利息。 （2）营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。 企业可以运用代理业进行规避。（国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件） （3）土地增值税：根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增得的全部价款，包括现金、现金款，包括现金、现金等价等价物及其他经济利益。开发企物及其他经济利益。企业业代有关部门、单位和企业收取代有关部门、单位和企业的各种基金、费用和附加等，凡收取的各种基金、费用和纳入开发产品价内或由开发企附加等，凡纳入开发产品业开具发票的，应按规定全部确价内或由企业开具发票认为销售收入；凡未纳入开发产的，应按规定全部确认为品价内并由开发企业之外的其销售收入；未纳入开发产他收取部门、单位开具发票的，品价内并由企业之外的其可作为代收代缴款项进行管理。他收取部门、单位开具发 票的，可作为代收代缴款项进行管理。
值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。 这里的问题在于如何区分什么是代收费用？根据48号文件这里的代收费用是县级政府要求代收的，如果不是县级政府要求代收，且合同上未注明代收费用的，可以不作为代收费用处理，即：允许加扣20%。 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》 （五）开发产品销售收入应或《房地产预售合同》所按以下规定确认： 取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： １．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或 （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或索取价第八条 企业销售开发产品应按以下规定确认收入的实现： 取得索取价款凭据（权利）款凭据（权利）之日，确认之日，确认收入的实现。 收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付 同31号文件四种销售方式款方提前付款的，在实际付的规定完全相同。 款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则 确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销 ２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 ３．采取银行按揭方式销售方式销售开发产品的，应开发产品的，应按销售合同或协按销售合同或协议约定的议约定的价款确定收入额，其首价款确定收入额，其首付付款应于实际收到日确认收入款应于实际收到日确认收的实现，余款在银行按揭贷款办入的实现，余款在银行按理转账之日确认收入的实现。 揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 ４．采取委托方式销售开发的实现： (四)采取委托方式销原则确认收入的实现：产品的，应按以下原则确认收入售开发产品的，应按以下 （1）采取支付手续费方式委 1.采取支付手续费托销售开发产品的，应按销售合方式委托销售开发产品
同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或洗衣中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方予购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属
（2）采取视同买断方式委于企业与购买方签订销售托销售开发产品的，属于开发企合同或协议，或企业、受业与购买方签订销售合同或协方三方共同签订销售合同或协
托方、购买方三方共同签果销售合同或协议中约定
议，或开发企业、受托方、购买订销售合同或协议的，如议的，如果销售合同或协议中约的价格高于买断价格，则定的价格高于买断价格，则应按应按销售合同或协议中约销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的售合同或协议中约定的价格低
定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；售合同或协议中约定的价
实现；如果属于前两种情况中销如果属于前两种情况中销于买断价格，以及属于受托方与格低于买断价格，以及属购买方签订销售合同或协议的，于受托方与购买方签订销则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价） 3.采取基价（保底价）3.采取基价（保底价）并实并实行超基价双方分成方式委企业与购买方签订销售合同或买方三方共同签订销售合同或
并实行超基价双方分成方属于由企业与购买方签订受托方、购买方三方共同
行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收
托销售开发产品的，属于由开发式委托销售开发产品的，
协议，或开发企业、受托方、购销售合同或协议，或企业、同或协议，或企业、受托方、协议的，如果销售合同或协议中签订销售合同或协议的，约定的价格高于基价，则应按销如果销售合同或协议中约售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实
定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到
现，开发企业按规定支付受托方受托方已销开发产品清单的分成额，不得直接从销售收入之日确认收入的实现，企中减除；如果销售合同或协议约业按规定支付受托方的分定的价格低于基价的，则应按基成额，不得直接从销售收价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入
入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基
的实现。属于由受托方与购买方价的，则应按基价计算的直接签订销售合同的，则应按基价款于收到受托方已销开
价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托 （4）采取包销方式委托销售销售开发产品的，包销期开发产品的，包销期内可根据包内可根据包销合同的有关销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现，报效期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 的实现；包销期满后尚未出售的销期满后尚未出售的开发开发产品，开发企业应根据包销产品，企业应根据包销合合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。 ５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分 第九条[size=+0] 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了限制性条款。 定资产或用于捐赠、赞助、职工配给股东或投资人、抵偿福利、奖励、对外投资、分配给债务、换取其他企事业单股东或投资人、抵偿债务、换取位和个人的非货币性资产其他企事业单位和个人的非货等行为，应视同销售，于
币性资产等行为，应视同销售，开发产品所有权或使用权于开发产品所有权或使用权转转移，或于实际取得利益视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际（或利润）的实现。确认收 入（或利润）的方法和顺序为： 文件第9条，取消了自产自用需要视同销售的规定，也同《企业所得税法实施条例》第25条、国税函【2008】828号文件一脉相承。31号文件规定，内资企业自产自用如果移，或于实际取得利益权利时确权利时确认收入（或利润）取得利益权利时确认收入认收入（或利润）的实现。确认的实现。确认收入（或利收入（或利润）的方法和顺序为：润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （一） 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 提取折旧需要视同销售，外资企业的国税函【2005】970号文件则规定，外资企业自产自用属于内部处置资产，不用视同销售收入。本文件基本上延续了外资企业的税收政策。国税函【2008】828号文件同时规定：以前年度未视同销售的，可以按照新规定，不再视同销售。 取消自产自用的规定后，开发企业可能会以房屋以自用为 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （二） 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 名对存量房计提折旧，以减少税收负担。针对这种情况，文件24条规定，只有自用12个月以上以后才可以对自用的开发产品计提折旧。 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 也就是说，如果报建就是自建按开发产品的成本利润率固定自产，可以直接计提折确定。开发产品的成本利润旧，如果报建是开发产品，则率不得低于15%，具体比只有自用12个月以上才可以例由主管税务机关确定。 计提折旧。这是实质重于形式原则的体现。 第七条 企业销售未完工开 第八条 企业销售未完发产品属于①经济适用房、 （二）非经济适用房开发项工开发产品的计税毛利率目预计计税毛利率按以下规定确定： 由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: １.开发项目位于省、自治②限价房和③危改房的，其计税毛利；不得低于3%，其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、 （一）开发项目位于省、目前，我国的宏观经济遭受到降低了计税毛利率，属于企业的实质性利好。 区、直辖市和计划单列市人民政自治区、直辖市和计划单自治区、直辖市和计划单列国际金融危机的严峻考验，带
府所在地城市城区和郊区的，不列市人民政府所在地城市得低于20％。 5％。 市人民政府所在地城市城5%。 动我国经济的三架马车：投资、消费、出口，均启动乏力，作为刺激投资作用最大的产业，国家的宏观政策由打压地产开发转而为“救市”。一是颁发了财税【2008】137号文件，降低个人房屋交易税费，刺激消费，第二就是本文件降低了计税毛利率。 文件第7条规定，省会城市毛利率改为15%、地级市改为10%、其他地区则改为5%。文件还明确了限价房、危改房城区和郊区的，不得低于1区和郊区的，不得低于1 ２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。 （二）开发项目位于地 （二）开发项目位于地及及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 低于10%。 也享受3%的毛利率。需要注房、限价房和危改房，必须要有政府批文，在手续没有批下来之前就进行预售的，税务部门将按照正常的房屋销售对待。 降低毛利率的结果是很多利地级市城区及郊区的，不得意的是，是否属于经济适用 ３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。 （三）开发项目位于其 （三）开发项目位于其他润率不高的楼盘，在预售阶段根本就交不到税款了，有效的缓解了开发企业的资金压力。 他地区的，不得低于5％。 地区的，不得低于5%。 （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。 （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 第九条 企业销售未一、关于未完工开发产品的税务完工开发产品取得的收处理问题 入,应先按预计计税毛利 开发企业开发、建造的住宅、率分季(或月)计算出预计商业用房以及其他建筑物、附着毛利额，计入当期应纳税未完工前采取预售方式销售的，企业应及时结算其计税成其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利税金及附加后再计入当期应纳成本后再行调整。 本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实毛利额之间的差额，计入项目合并计算的应纳税所得额。 文件第12条明确，期间费用、 （三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 在年度纳税申报时，企业须出具有关机构对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的税务鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。 营业税金及附加、土地增值税可以在所得税前扣除，这一点通31号文件并无变化。如果当年预售收入已经结转了销售收入，则税金及附加已经计入会计利润，进行了扣除。如果当年存在预售收入，而新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。 第六条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计产品完工后，企业应该及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 实际上到底用利润率还是计税毛利率，其关键点在于期间费用及营业税金及附加是否可以在预售收入中扣减。国税发【2006】31号文件用“计税毛利率的提法，而国税函【2008】299号文件又改为“利润率”，新文件再次改回计税毛利率。 物、配套设施等开发产品，在其所得额。开发产品完工后，入当期应纳税所得额。开发额，扣除相关的期间费用、营业际毛利额与其对应的预计税所得额，待开发产品结算计税当年度企业本项目与其他
实际上无论用词如何变化，预售收入可以扣减期间费用以及税金及附加这一点是确定无疑的。只是在填制报表的技巧略有差异而已。 新文件再次强调企业年度申报的时候，需要出具中介机构的毛利额差额调整报告。新文件多次运用了中介机构要出具文件的规定。 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。 三、关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承同31号文件的规定完全一租人使用之日起，出租方取致。 得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 成本费用的税务处理要区分 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 第三章 成本、费用扣除的税务处理 第三章 成本、费用扣除的三组概念，我认为应当再加上税务处理（共14条） 一组。即：已完工开发产品成本与未完工开发产品成本。 企业所得税政策是防止企业 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分①期间费用和开发产品成本、②开发产品会计成本与计税成本、③已销开发产品成本与未销开发产品计税成本的界限。 为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得 记、取得产权证前，与承租人签权证前，与承租人签订租订租赁预约协议的，自开发产品赁预约协议的，自开发产交付承租人使用之日起，出租方品交付承租人使用之日取得的预租价款按租金确认收用同时按租金支出进行税前扣除。 起，出租方取得的预租价现。 入的实现，承租方支付的预租费款按租金确认收入的实 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。 明确了土地增值税可以在企业所得税前扣除。 （1）文件第12条明确土地增值税可以在税前扣除，但是 第十二条 企业发生的第十二条 企业发生的期间仍然未能解决土地增值税的期间费用、已销开发产品 计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 费用、已销开发产品计税成税款没有收入相配比的问本、营业税金及附加、土地题。 增值税，准予当期按规定扣（2）明确了期间费用、营业除。 税金及附加均可以在税前扣除。我认为即使是预售收入缴纳的营业税金及附加也允许作为纳税调减项目，在当年度扣除。 第十三条 开发产品计第十三条 开发产品计税成 税成本的核算应按第四章的规定进行处理。 （二）下列项目按以下规定进行扣除： 1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 本的核算应按第四章的规定进行处理。 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面同31号文件。 积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 《建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知》 1 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 995年9月8日 建房(1995)第517号 文件规定了商品房销售面积测算的一般标准，在实践中要看房管局测绘大队的测绘面积，销售面积以测绘面积为准。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 需要注意的是，计算单位工程成本时，不能人为扣除拆一还一的销售面积，致使单位工程成本加大。 第十五条 企业对尚未第十五条 企业将已计入销出售的已完工开发产品和售收入的公用部位、公用设对应了代收费用的扣除规定。 施设备维修基金按规定移法律、法规或合同规定对已售开按照有关法律、法规或合
发产品（包括共用部位、共用设同规定对已售开发产品施设备）进行日常维护、保养、（包括共用部位、共用设修理等实际发生的费用，准予在施设备）进行日常维护、当期扣除。 保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 对于公建配套设施，大体上分为三项内容： 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 第十七条 企业在开发区内（1） 作为公共配套设建造的①会所、②物业管理施。意味着可以扣除成本。 ⑤水厂、⑥文体场馆、⑦幼为单独的成本对象，要同销售儿园等配套设施，按以下规收入相配比，未销售前不得扣定进行处理： 除成本。 （3） 自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。 有一些企业问：开发企业无偿原文空缺 因原文空缺，无 6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 管理场所、电站、热力站、场所、③电站、④热力站、（2） 作为开发产品。作 （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （一）①属于非营利性且产划拨给物业公司的物业用房权属于全体业主的，②或无是否缴纳企业所得税？ 偿赠与地方政府、公用事业根据本条规定，只要物业用房单位的，可将其视为公共配是属于全体业主的，或无偿赠套设施，其建造费用按公共与全体业主的，就可以作为公配套设施费的有关规定进行处理。 共配套设施处理，全额在税前扣除成本。并且按照规定在企业所得税前分配扣除。 (二)属于营利性的， （2）属于营利性的，或产或产权归企业所有的，或权归开发企业所有的，或未明确未明确产权归属的，或无产权归属的，或无偿赠与地方政偿赠与地方政府、公用事府、公用事业单位以外其他单位业单位以外其他单位的，的，应当单独核算其成本。除开应当单独核算其成本。除发企业自用应按建造固定资产发产品进行处理。 企业自用应按建造固定资按建造开发产品进行处理。 进行处理外，其他一律按建造开产进行处理外，其他一律（二）①属于营利性的，或产权归企业所有的，②或未需要注意的是产权未定的配明确产权归属的，③或无偿套，一律不能在所得税前扣除赠与地方政府、公用事业单成本。产权属于全体业主或者位以外其他单位的，应当单赠送给国家的人防设施做成独核算其成本。除企业自用的车库，虽然属于营利性的，应按建造固定资产进行处产品进行处理。 仍然作为公共配套设施进行理外，其他一律按建造开发处理。 7．开发企业在开发区内建 第十八条 企业在开发第十八条 企业在开发区内一般来说即使国家给与经济造的邮电通讯、学校、医疗设施区内建造的邮电通讯、学建造的邮电通讯、学校、医补偿，也不会超过建造成本，
应单独核算成本，按以下规定进校、医疗设施应单独核算行处理： 成本， 疗设施单独核算成本，其例如：某企业建造一个派出中，由企业与国家有关业务所，耗资300万元，建成后管理部门、单位合资建设，无偿移交给国家，国家给予补完工后有偿移交的，国家有偿100万元，该派出所为三关业务管理部门、单位给予个成本对象服务，按说应当对的经济补偿可直接抵扣该额应计入当期应纳税所得额。 （300-100=200万元）在三设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。 项目的建造成本，抵扣的差个成本对象间作为公共配套 （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。 （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。 其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 （1）业主断供在会计上是 第十九条 企业采取银 9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品行按揭方式销售开发产品的，凡的，凡约定企业为购买方约定开发企业为购买方的按揭的按揭贷款提供担保的，贷款提供担保的，其销售开发产其销售开发产品时向银行品时向银行提供的保证金（担保提供的保证金（担保金）金）不得从销售收入中减除，也不得从销售收入中减除，不得作为费用在当期税前扣除，也不得作为费用在当期税但实际发生损失时可据实扣除。 前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡预定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。 （2） 根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。 第二十条 企业委托境外机构销售开发产品 的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入1第二十条 企业委托境外机规定了向境外支付佣金10%构销售开发产品的，其支付的比例限制。 境外机构的销售费用（含佣延续了原来外资企业国税发金或手续费）不超过委托销【2001】242号文件，对于售收入10%的部分，准予开发企业向境外支付的销售
0%的部分,准予据实扣除。 据实扣除。 佣金不得超过10%的比例限制。 外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。 11．利息。按以下规定进行处理： 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理： 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理： （1）开发企业为建造开发 （一）企业为建造开发（一）企业为建造开发产品产品借入资金而发生的符合税产品借入资金而发生的符借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费，可直接在规定了银行转贷不属于“资本弱化”的行为。 （二）企业集团或其成员企业同意向金融机构借款后转借集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具借出方从金融机构取得借款的证明文件，其支付的合理利息准予在税前扣除。 收规定的借款费用，属于成本对合税收规定的借款费用，象完工前发生的，应配比计入成可按企业会计准则的规定本对象；属于成本对象完工后发进行归集和分配，其中属生的，可作为财务费用直接扣除。 于财务费用性质的借款费 （二）企业集团或其 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得 在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权地使用权出让合同约定的土地 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权产损失按有关规定在税前 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 用，可直接在税前扣除。 税前扣除。 进行房地产开发的，必须按照土而形成的损失，可作为财用途、动工开发期限开发土地。扣除。
因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 对于企业是个两难的选择，根据国税发【2003】89号文件，第二十四条[size=+0] 14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 其实际使用时间累计超过如果企业自用的话要开始缴年以后才能在企业所得税前企业开发产品转为自用的，纳房产税，只有缴纳房产税112个月后按规定提取的折扣除折旧。 旧，可以在税前扣除，未超本条的含义是限制开发企业过12个月的，不得在税前人为的限制固定资产和开发扣除折旧费用。 产品的界限，将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的目的。 第四章 计税成本的核算 第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产， 下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产 品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： 第四章 计税成本的核算（共11条） 第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过计税成本概念中包括了建造程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项费用。 固定资产。 第二十三条 企业开发第二十三条 企业开发产品产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失 经税务机关审核后准予在确认后准予在税前扣除。 税前扣除。 第二十六条 成本对象是为归集和分配开发产品开发、给出了成本对象的定义：是费建造过程中的各项耗费而本对象的确定原则如下： 用承担者。并规定用6种方法确定的费用承担者。计税成来划分不同的成本对象。 （一）可否销售原则。（一） 可否销售原则。 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能
不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。（二） 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时 间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。（三） 功能区分原则。开发项目某组成部分相对 独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或 功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明 显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能 时，可作为独立的成本对象进行核算。 （四） 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五） 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。（六） 权益区分原则。开发项目属于受托代建的 或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本 对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁 第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下： 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，有能够 结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 （七） 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报本条要求企业在开工之前合税务机关备案。成本对象一理确定成本对象，并报税务机经确定，不能随意更改或相关备案。也就是说在开工之前互混淆，如确需改变成本对就要确定成本对象，以防止企象的，应征得主管税务机关业任意组合成本对象。 同意。 第二十七条 开发产品计税规定了计税成本对象的开支成本支出的内容如下： 内容。
费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕 地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及安置及动迁支出、回迁房危房补偿费等。 （一） [size=+0]土地征用费及拆迁补偿费。指为发权）而发生的各项费用，文件27条将计税成本对象的主要包括土地卖价或出让6项开支内容做了规定，实际金、大市政配套费、契税、上6项成本对象的开支内容耕地占用税、土地使用费、是一个会计的内容。这里在税土地闲置费、土地变更用途法中明确，对于一些具体项目和超面积补交的地价及相置及动迁支出、回迁房建造补偿费等。 需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于配套设 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水 （二） 前期工程费。指项目开发前期发生的水文施，因此税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，是否可以在税前扣除起到了地开发使用权（或开发权）取得土地开发使用权（或开相关税费、拆迁补偿支出、关税费、拆迁补偿支出、安确定的作用。 建造支出、农作物补偿费、支出、农作物补偿费、危房文地质勘察、测绘、规划、地质勘察、测绘、规划、设除了占地面积、配套设施、贷设计、可行性研究、筹建、计、可行性研究、筹建、场款利息三项共同费用外，企业场地通平等前期费用。 地通平等前期费用。 可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （三） 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主规定了营销营销设施的建造要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 费要计入开发间接费用。 （四）基础设施建设费。（四） [size=+0]基础指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内 排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施 独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，只要包括开供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五） 公共配套设施费。如果将营销设施建造费计入的、非营利性的，且产权属成，借：开发成本—开发间接于全体业主的，或无偿赠与费用—营销设施建造费 贷：单独设立的售楼部，通常会计上会这样处理。借：固定资产 贷：银行存款 计提折旧的时候，借：营业费用 贷：累计折旧 拆除的时候，借：营业外支出 贷：固定资产清理 道路、供水、供电、供气、发项目内道路、供水、供电、费：指开发项目内发生的、指开发项目内发生的、独立开发间接费用的话。就会形
无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 地方政府、政府公用事业单银行存款，既然没有计入固定位的公共配套设施支出。 资产，也就不需要计提折旧了，当拆除营销设施的时候，如果有拆除的收入，借：材料 贷：营业外收入。也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主 要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 （一）开发企业在结算开发 第二十八条 企业计产品的计税成本时，按以下规定税成本核算的一般程序如进行处理： 下： 1．开发产品建造过程中发生 （一）对当期实际发应按权责发生制的原则计入成经济用途及发生的地点、 （六） [size=+0]开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。如果土地增值税也允许这样主要包括管理人员工资、职做的话，实际上是对企业有利工福利费、折旧费、修理费、的。 办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 企业所得税政策，往往是限制将一些费用计入期间费用，而 是规定尽量计入开发成本，而土地增值税政策则尽量规定计入期间费用，以免侵蚀土地增值税的税基。 第二十八条 企业计税成本我将地产企业计税成本核算核算的一般程序如下： （一） [size=+0]对①按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时分为7大步骤： 的各项支出，当期实际发生的，生的各项支出，按其性质、当期实际发生的各项支出，本对象；当期尚未发生但应由当时间区进行整理、归类，期负担的，除税收规定可以计入并将其区分为应计入成本当期成本对象的外，一律不得计对象的成本和应在当期税入当期成本对象。 前扣除的期间费用。同时（一）在开工前合理的划分成本对象(6种划分的原则)。划分成本对象是计算计税成本的首要步骤，计算成本首先要知道费用承担者的界定，知道为谁计算的。
还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 还应按规定对在有关②预提费用和③待摊费用进行计量与确认。 （二）归集开发成本（6类成本科目、3类成本项目）。按照会计科目划分为①土地及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。按照成本类型划分为①实际发生的开发成本；②4类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，中介机构鉴证后，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。例如前期已经完工的配套设施，后期应当负担的部分。 （二）对应计入成本对象中的各项实际支出、 2．开发产品必须按一般经营预提费用、待摊费用等合常规和会计惯例合理地划分成理的划分为直接成本、间本对象，同时还应将各项支出合接成本和共同成本, 并按理地划分为直接成本、间接成本规定将其合理的归集、分和共同成本。 配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 （二） [size=+0]对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成 （三）对期前已完工（三） [size=+0]对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产本，应按配比原则将其分配至各成本对象应负担的成本费成本对象。其中，直接成本和能用按已销开发产品、未销够分清成本负担对象的间接成成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负开发产品和固定资产进行产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未本，直接计入成本对象中；共同分配，其中应由已销开发（三）分配共同成本（四种分配方法）。①土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预品负担的部分，在当期纳税算成本进行分配，待全部完工申报时进行扣除，未销开发后再行调整；②配套设施可以产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 按照建筑面积法进行分摊；③贷款利息可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；④其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。 担对象的间接成本，应按各个成销开发产品应负担的成本本对象（项目）占地面积、建筑费用待其实际销售时再予面积或工程概算等方法计算分配。 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开 发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在扣除。 （四） 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本（四）确定完工标准（三种完工标准）。必须要区分已完工开发产品的计税成本与未完进结算。其中属于开发产品工开发产品的计税成本，只有的，应按可售面积计算其单完工年度才需要将开发成本位工程成本，据此再计算已结转为销售成本。新文件继续销开发产品计税成本和未沿用了31号文件的3个完工销开发产品成本。对本期已标准即：竣工证明已报房地产销开发产品的计税成本，准管理部门备案、已开始投入使予在当期扣除，未销开发产用、已取得了初始产权证明。
当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和 对本期未完工和尚未建造尚未建造的成本对象应当 负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。 5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。 6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计 成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象 的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本负担对象的间接共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比原则分配至各成本对象，具体分配方法如下（略） 第29条详细介绍了共同成本，直接计入成本对象，成本的分配方法。 （七）后续成本的二次调整。 （六）计算销售成本。 的成本对象应当负担的成本费用，应当分别建立明细（五）单位工程成本。 台帐，待开发产品完工后再予扣除。 （一）占地面积法。指 （一）占地面积法。指 按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按 某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面
面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开 发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指 （二）建筑面积法。指 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某 1.一次性开发的，按某 一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的 比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接 开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按 期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某 一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算 算造价的比例进行分配。 造价的比例进行分配。 第三十条 企业下列 成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分 配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一） 土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连接房地产规定了共同成本的分配方法。 31号文件只是说对于共同成本可以按照占地面积法、建筑面积法、工程该算法三种方法进行分配。 文件30条规定了土地的分配开发的，属于一次性取得土要用占地面积法进行分配，公
取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 地分期开发房地产的情况，共配套设施必须用建筑面积其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 法分配，而贷款利息要用工程概算法和直接成本法来分配。 尤其需要注意的是，文件30条特别规定：对于土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地 （二）单独作为过渡 性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。 （二） 单独作为过渡性成本对象核算的配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。也就意味着土地开发成本可以按照工程概算来进行分配，而不必按照实际发生的成本，可以部分预提土地的开发成本了。 （三）借款费用属于不（三） 借款费用属于不 同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目 8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。 10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处 理： （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得 的分配法由企业自行确定。 同成本对象共同负担的，按直线成本法或按预算造价法进行分配。 （四） 其他项目的分配法由企业自行确定。
第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 其实第一种方式是指没有建立合资公司，而是仅仅就该项目进行项目合作的情形。例如 第三十一条 企业以非 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 第三十一条 企业以非货币A公司有一块土地10000平交易方式取得土地使用权本： 米，投资到有资质的B企业，为1：4，即,房屋的建筑面积为40000平米，约定应分给A公司30000平方米的房屋。所得税如何计算呢？ 假设房屋的公允价值为每平方米1万元，则A公司应按应分得房屋的公允价值3亿 （一）企业、单位以换取开 （一）企业、单位以（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 元确认开发成本。虽然在接受投资的时候，暂时不确认开发成本，其实在房屋没有完工的时候，是否确认开发成本也没有意义。（这里是按照分给提供土地一方开发产品的公允价值确认开发企业的开发成本） 1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土 1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 需要注意的是，此时A公司还1.换取的开发产品如为该投资的企业在接受土地使需要按照规定缴纳营业税。假成本为75%，则B公司应当项土地开发、建造的，接受设每平米房屋中含有土地的用权时暂不确认其成本，待按照0.75亿元确定销售房屋首次分出开发产品时，在按收入缴纳营业税，而A公司也应分出开发产品（包括首次应当按照0.75亿元确定销售分出的和以后应分出的）的部分土地的价值来缴纳营业资产公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补还应加上应支付的补价或减除应受到的补价款。 税。（这里是按照分给提供土地一方开发产品不含地价的核定价值确认营业税计税依据，理由是:国税函【1995】方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的的，应按下列规定确定其成进行合作建房，项目的容积率发产品为目的，将土地使用权投换取开发产品为目的，将资房地产开发项目的，按以下规土地使用权投资企业的，定进行处理： 按下列规定进行处理： 价，土地使用权的取得成本156号文件第17条规定，甲
行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动的行为。即，甲方转让的是部分土地，转让的是开发商自用房屋所占用一部分的土地，而开发商销售部分房屋，即销售的是分给甲方的那部分，由于这部分的土地，在税收上甲方并没有销售给乙方，因此核定营业税计税依据的时候，个人认为不应当包括地价来核定营业税计税依据。） 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地 使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和 购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时， （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时， 按该土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关费用计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价， 2.换取得开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除迎合搜到的补价款。 1．企业、单位在投资交易发按该项土地使用权的市场生时，应将其分解为销售有关非公允价值和土地使用权转货币性资产和投资两项经济业资产转让所得或损失。 移过程中应支付的相关税权的取得成本。如涉及补务进行所得税处理，并计算确认费计算确认该项土地使用
价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年 度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。 2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法 第三十二条 除以下几凭证计入开发产品计税成本或收另有规定外，不得在税前扣除。 项预提（应付）费用外，的成本。 进行税前扣除，其预提费用除税计税成本均应为实际发生 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成规定了可以预提部分费用。 本均应为实际发生的成本。 31号文件规定，开发企业不能预提费用在税前扣除。文件 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额 发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得（一）出包工程未最终办理31条规定以下3项费用可以结算取得全额发票的，在证在税前扣除。一是，出包工程明资料充分的前提下，其发没有取得发票的，可以最多按票不足金额可以预提，但最照按照合同额的10%来预高不得超过合同金额的1提；二是，可以按照中介机构的工程概算，预提配套设施成本。三是，可以预提报批报建、物业完善费用。 （二）公共配套设施尚（二）公共配套设施尚未建未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施 必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 造或尚未完工的，经中介机其中公共配套设施可以按照构鉴证后可按预算造价合配套设施必须符合①已在型中明确承诺建造且不可定必须配套建造的条件。 预算造价来合理预提配套设直是福音，因为实际上开发企套设施的预算造价做加大处理预提建造费用。此类公共施建造费用，对于开发来说简售房合同、协议或广告、模业可以对串通中介结构对配撤销，或②按照法律法规规理，以达到少缴税款的目标。 超过合同总金额的10％。 0%。 （三）应向政府上交但（三）应向政府上交但尚未除了本条规定的3项预提费尚未上交的报批报建费 用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担上交的报批报建费用、物业用外，文件第30条第一款规完善费用可以按规定预提。定：土地开发同时连接房地产物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土
的物业管理基金、公建维基金、公建维修基金或其他地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 例如：地下人防建设的停车场所、立体车库等，以前部分省份税务机关认为，既然作为经营性的配套设施，就不允许将其成本全部进入开发产品的开发成本，而是要保留一些开发成本。 由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。33条对此问题做了简化处理，即：将地下基础设施的成本作为公共配套一次性进入开发成本，等到停车场所出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，无成本同其配比。 即将以后年度取得合法凭修基金或其他专项基金。 专项基金。 第三十三条 企业单独第三十三条[size=+0] 建造的停车场所，应作为 成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第三十四条 企业在结第三十四条[size=+0] 算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得 合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 企业在结算计税成本是其实际发生的支出，应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 据的开发成本，视同后续支出来处理，显然也不能根据权责发生制和配比的原则，来进行追溯调整，因此开发企业应该尽量在有收入的年度取得合法凭据，或者说尽早取得合法凭据，以防止以后年度即使取得了合法凭据也没有收入同其相配比。 （二）开发产品完工后，开 第三十五条 开发产品第三十五条[size=+0] 发企业应根据收入的性质和销合理地将预售收入确认为实际完工以后，企业可在完工前选择确定计税成本核算售方式，按照收入确认的原则，年度企业所得税汇算清缴销售收入，同时按规定结转其对的终止日，不得滞后。凡应的计税成本，计算出该项开发已完工开发产品在完工年产品实际销售收入的毛利额。该度未按规定结算计税成项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作及时性原则是指只要在汇算也凸显了企业所得税按年纳税的基本原则。 开发产品完工以后，企业可清缴期前结转计税成本即可，为计税成本的结算时点，不如果企业在完工年度未计算得滞后。凡已完工开发产品计税成本，税务机关有权去确在完工年度未按规定结算定或核定其计税成本。实际上计税成本，主管税务机关有很多地产企业由于完工年度权确定或核定其计税成本，无法足额取得发票，不去结转计税成本，文件再次强调税务机关有确定或核定成本的权出来的，而是算出来的。 《中华人民共和国税收征进行处理。 差额，计入完工年度的应纳税所此进行纳税调整，并按《中据此进行纳税调整，并按得额。凡已完工开发产品在完工华人民共和国税收征收管年度未按规定结算计税成本，或理法》的有关规定对其进未对其实际销售收入毛利额和行处理。 收管理法》的有关规定对其利。很多时候企业的税不是查
预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联第五章 特定事项的税务处理 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合第五章特定事项的税务处理（共两条） 第三十六条[size=+0] 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资和房分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经 例如：A企业联合B企业结算计税成本，其应分配给做开发项目，B企业投资300投资方（即合作、合资方，0万元，两年后分配开发产品，下同）开发产品的计税成本其开发产品的成本为2500与其投资额之间的差额计结算计税成本，则将投资方的投资额视为预售收入进行相关的税务处理。 虽然没有成立法人公司，但是如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得。对于投资的企业比较有利。假设，B企业投资5000 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 万元，2年后分的利润6000 （二）凡开发合同或协议按以下规定进行处理： 万元，如果视同B企业借钱给缴税处理。而如果作为利息处理对于A企业比较有利，因为这样的利息支出，有可能被允许在所得税前扣除。因此要测算那种方式对企业更为有利，签订合同的时候就要签订什么样的合同。 1. 开发企业应将该项目形 1. 企业应将该项目 1.企业应将该项目形成的 但是处于法律风险，这样中约定分配项目利润的，应A企业，则要按照利息收入来万元，则应当确认应纳税所得入当期应纳税所得额；如未额500万元。 即将投资额视同为预售收入处理，但是合资方投入资金时不用作为预售收入处理。这里投的是钱，而不是地。 投资方投入资金同开发商合作建房的处理。 合其他企业、单位、个人合作或资开发房地产项目，且该合资开发房地产项目，且该项目项目未成立独立法人公司规定进行处理： （一）凡开发合同或 （一）凡开发合同或协议中协议中约定向投资各方约定向投资各方分配开发产品（即合作、合资方，下同）的，开发企业在首次分配开发产分配开发产品的，企业在品时，如该项目已经结算计税成首次分配开发产品时，如本，其应分配给投资方（即合作、该项目已经结算计税成合资方，下同）开发产品的计税本，其应分配给投资方开成本与其投资额之间的差额计发产品的计税成本与其投入当期应纳税所得额；如未结算资额之间的差额计入当期计税成本，则将投资方的投资额应纳税所得额；如未结算视同预售收入进行相关的税务处理。 计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 未成立独立法人公司的，按下列的，按下列规定进行处理：司的，按下列规定进行处
成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 的合作协议往往考虑的是非税收利益。 得税，不得在税前分配该项目的缴纳企业所得税，不得在利润。同时不能因接受投资方投税前分配该项目的利润。资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进 行相关的税务处理。 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将 土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所 得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 第三十七条 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： （一）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的核以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 （二）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分 同31条是对应的规定。前提条件仍然是没有成立法人公司，如果成立合资公司，而将非货币性资产投资到开发企业，则在投资时就要按照分解理论在确定所得或损失。 十、关于适用减免税政策问题 出的开发产品（包括首次分出的核以后应分出的）和购入该项目土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项目土地使用权的价值计入该项目的成本。 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主 的企业不得享受新办企业的税收优惠。 九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批 或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。 即：2007年以前取得的预售收入，在2008年以后完工 第六章 附 则 第六章附则（共两条） 的，要将以前取得的预收收入换算为毛利，根据文件第6条的规定来处理。 例如：某企业在省会城市， 第三十八条 从事房第三十八条 从事房地产开地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12 月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。 发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第六条规定的办法进行税务处理。 2007年取得了预售收入3000万元，预计利润率为10%，则企业按照33%的税率，缴纳了99万元税款。2008年开发产品完工，则纳税申报表附表3第50行应当填列300万元。这里的差异就在于去年的期间费用未在税前扣除，如果项目还没有到5年，可以在今年的亏损中扣除即可。 本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问 第三十九条 本通知第三十九条[size=+0] 本通知自2008年1月1定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 给税务机关部分事项的追溯适用权。 题的通知》（国税发〔2003〕自2008年1月1日起执日起执行，此前没有明确规83号）同时废止。此前没有明行。 确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。 旧文件 房地国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 产开发经
营业务企业所得税处理办法 国税发国税发[2006]31号 [2009]31 第 一章 总 则 号
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据第一《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中条根
华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合据房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地《中产开发的有关企业所得税问题通知如下：
华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其
实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
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