第４０卷第１期 ２０１７年１月 测绘与空间地理信息 ＧＥＯＭＡＴＩＣＳ＆ＳＰＡＴＩＡＬ ＩＮＦｏＲＭＡＴｌｏＮ ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ Ｖｏ１．４０，Ｎｏ．１ Ｊａｎ．，２０１７ 统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析 叶晓婷 ，王丽欣 （１．宁波市测绘设计研究院，浙江宁波３１５０４０；２．黑龙江省测绘地理信息学会，黑龙江哈尔滨１５００８１） 摘要：不动产测绘是测绘领域的一个重要分支，占市场份额的５０％以上。以往不动产测绘由于受管理体制主 导，条块分割，画地为牢，各自为政，制约了不动产测绘的发展。不动产统一登记制度的实施，势必为不动产测绘 的蓬勃发展带来机遇，有利于促进不动产测绘基准、规范的统一，扩大不动产测绘产业规模，进一步规范不动产 测绘市场秩序，促进不动产测绘事业的发展。 关键词：不动产；统一登记；不动产测绘；前景 中图分类号：Ｐ２０８ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２—５８６７（２０１７）０１—０１４０—０３ Ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ Ｓｔａｔｕｓ ａｎｄ Ｐｒｏｓｐｅｃｔ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ Ｍａｐｐｉｎｇ ｕｎｄｅｒ ｔｈｅ Ｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ ｏｆ Ｕｎｉｉｅｄ Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｆｏｎ ＹＥ Ｘｉａｏ—ｔｉｎｇ ，ＷＡＮＧ Ｌｉ—ｘｉｎ （１．Ｎｉｎｇｂｏ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ Ｍａｐｐｉｎｇ，Ｎｉｎｇｂｏ ３１５０４０，Ｃｈｉｎａ；２．Ｈｅｉｌｏｎｇｊｉａｎｇ Ｐｒｏｖｉｎｃｉａｌ Ｓｏｃｉｅｔｙ ｏｆ Ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ， Ｍａｐｐｉｎｇ ｎｄ Ｇｅｏｉａｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ，Ｈａｒｂｉｎ １５００８１，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ ｉｓ ａｎ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｂｒａｎｃｈ ｏｆ ｔｈｅ ｆｉｅｌｄ ｏｆ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ，ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｖｉｅｗ ｔｈａｔ ｉｔｓ ｍａｒ－ ｋｅｔ ｓｈａｒｅ ｉｓ ｍｏｒｅ ｔｈａｎ ５０％，ｔｈｅ ｐｒｅｖｉｏｕｓ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ ｈａｓ ｒｅｓｔｒｉｃｔｅｄ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ ｄｕｅ ｔｏ ｔｈｅ ｒｅａｓｏｎ ｔｈａｔ ｌｅａｄｉｎｇ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｓｙｓｔｅｍ，ｃｏｍｐａｒｔｍｅｎｔｌｉｚａｔｉａｏｎ，ｆｒａｇｍｅｎｔａｔｉｏｎ，ｅｔｃ．Ｔｈｅ ｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔ ｏｆ ｒｅａｌ ｐｒｏｐ－ ｅｒｔｙ ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ ｓｙｓｔｅｍ ｉｓ ｂｏｕｎｄ ｔｏ ｂｒｏｕｇｈｔ ｖｉｔａｌｉｔｙ ｔｏ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ，ａｎｄ ｃｏｎｄｕｃｉｖｅ ｔｏ ｔｈｅ ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｕｎｉｉｆｅｄ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ ｓｔｎｄａａｒｄｓ ａｎｄ ｓｐｅｃｉｉｆｃａｔｉｏｎｓ，ｔｏ ｆｕｒｔｈｅｒ ｓｔａｎｄａｒｄｉｚｅ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ ｏｆ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐ— ｐｉｎｇ，ｐｒｏｍｏｔｅ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ；ｕｎｉｉｆｅｄ ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ；ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｓｕｒｖｅｙｉｎｇ ａｎｄ ｍａｐｐｉｎｇ；ｐｒｏｓｐｅｃｔ ０ 引 言 自《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》） 颁布以来，国家积极推动不动产统一登记制度的实施。 绘势必要先行一步，以便为不动产统一登记的实施提供 翔实可靠的基础数据。 １不动产与不动产统一登记 《不动产登记暂行条例》对不动产进行了界定，所谓 不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 不动产具有位置的固定性和不可移动性、使用的长 ２０１３年年底，国务院常务会议明确提出了整合不动产登 记职责，建立不动产统一登记制度。至此，不动产统一登 记进入了实质实施阶段。不动产统一登记制度的核心是 由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、 海域等不动产统一登记工作，基本做到登记机构、登记簿 期性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值性和行业 相关性等特点，是财产的重要表现形式。 册、登记依据和信息平台“四统一”。２０１５年３月《不动产 登记暂行条例》开始实施，国土资源部下发了《关于做好 不动产权籍调查的通知》，同时下发了《不动产权籍调查 技术方案》。２０１６年１月１日公布了《不动产登记暂行条 例实施细则》。所有这些意味着不动产统一登记制度工 不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是指 经不动产权利人或利害关系人提出申请，由国家专职部 门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿 的事实。由此可见，不动产登记是不动产物权登记，是权 利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事 作已经落地基层，与不动产统一登记相适应的不动产测 项记载于不动产登记簿的事实，其核心内容包括以下４个 收稿日期：２０１６—０８—２２ 作者简介：叶晓婷（１９６５一），女，重庆人，高级工程师，本科学历，主要从事测绘工程、航空摄影测量、三维激光扫描等技术工作。 第１期 方面： 叶晓婷等：统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析 ｌ４１ 为，制定统一的不动产测绘基准及技术规范，建立统一有 序的不动产测绘市场。 １）当事人申请是不动产登记发生的前提； ２）登记机关只能是国家指定的专职部门； ３）登记内容为不动产物权及其变动事项； ４）登记事项须记载于不动产登记簿。 ２不动产测绘 不动产测绘则是指对土地、海域以及房屋、林木等定 着物进行测绘。地籍、权属、房产测绘是为权属登记服务 由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人构 成了不动产登记制度的核心要素。应该特别说明的是作 为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的 的一项重要工作，它为行政区划、土地、房产确定权属界 址，提供符合规范要求的测绘成果。为此，国家将这３项 事实行为而非登记机关的行政管理行为。 依据国情，现阶段我国不动产登记的范围主要有： １）土地。现阶段我国的土地所有权分为国家所有和 农民集体所有。国有土地的使用权、开发权，集体土地所 有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权等都在统一 登记范围内。 ２）房产。包括住宅房产和商业房产。 ３）海域使用权。随着海洋经济日趋被看重，海域的 使用权愈发受到关注，海域开发、养殖等使用权也在登记 范围之内。 ４）地役权、抵押权。按照《不动产登记暂行条例》，这 两项权利也是可以登记的。 ５）探矿权和采矿权。探矿权和采矿权以非实物形式 成为不动产登记的对象。 在我国，不动产的分布隶属于不同行业，由于长期实 行行业管理，导致在实施不动产统一登记以前，我国的不 动产登记隶属不同的管理机构，见表１。 表１我国不动产登记机构 Ｔａｂ．１ Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ Ｃｈｉｎａ 不动产类别 登记机构 登记范围 土地 国土资源 国有土地使用权、集体土地所有权、 集体建设用地使用权 房屋 住房和城乡建设 房屋所有权、使用权 承包地 农业 承包经营权 林地 林业 林地、树木所有权和使用权 海域 海洋 海域使用权 我国的不动产分散登记是由特殊国情造成的，它的 缺点是行业垄断，多头管理，成本高、效率低，登记的认可 度和公信力下降。 统一登记后的不动产测绘管理具有跨行业、跨部门 的特点。分散登记时各管理机构建立的测绘基准、测绘 方法、成果精度、测绘成果表达方式和信息管理平台应用 等方面没有统一的标准，不能满足不动产统一登记的需 求。长期形成的管理方式也使各行业管理的出发点和管 理内容不同、侧重点不同，管理方式也各有千秋，更谈不 上测绘成果信息的共享。这些问题势必造成重复钡０绘， 浪费大量的人力、物力、财力，降低了等级的效率。为了 落实不动产统一登记制度，真正做到登记机构、登记簿 册、登记依据和信息平台“四统一”，最大限度地满足公众 和政府对不动产测绘成果的查询和管理的需求，建立统 一的不动产测绘信息管理基础平台和不动产测绘信息公 开查询系统，有必要整合分散的、不规范的不动产测绘行 权属测绘确定为法定测绘。法定测绘的图件和数据一经 登记确认，即具有法律效力，是民政、国土资源、房产行政 管理部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。 我国现行《测绘法》确立了地籍测绘、权属测绘、房产 测绘制度等与不动产登记密切相关的不动产测绘制度， 并对相应的市场准入做出了具体规定，至今仍是申请相 应测绘资质等级的基本条件。２００７年通过的《物权法》规 定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属 证明和不动产界址、面积等必要材料。”在实施统一登记 以前，各行业相关部门在对土地、房屋、林地、海域、承包 地等不动产产权登记的相关规范规程中，也以不同形式 明确了不动产测绘成果是不动产登记的基础资料之一。 在《不动产登记暂行条例》中明确要求申请人应提交不动 产界址、空间界限、面积等材料，２０１２年农业部《农村土地 承包经营权登记试点工作规程（试行）》规定申请海域使 用权和农地承包经营权登记，需要提交相关海域或地块 的测绘成果。可以说，我国不动产测绘的制度框架已经 基本确立，不动产测绘是不动产统一登记中重要的环节 之一。 ３不动产测绘前景分析 建立和实施不动产统一登记制度，体现了党中央依 法治国的理念，是落实《物权法》、保护不动产权利人合法 财产权益的有效举措。中华民族历来就有投资不动产的 意愿，不动产统一登记制度的实施将进一步激发民众进 行不动产投资和登记的积极性。通过不动产统一登记， 一方面可以进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突， 保证各类不动产物权归属和内容得到全面、统一、准确的 明晰和确认，提高不动产登记的公信力，有效保护权利人 合法的不动产财产权，增强民众的获得感和幸福指数；另 一方面有利于提高政府管理效率和治理水平，促进政府 简政放权，更加便民利民，有利于国计民生。实施不动产 统一登记后，将最大限度地整合市场资源，降低政府行政 管理成本，理顺政府运行机制，充分发挥市场和民众两方 面的积极作用。 随着不动产统一登记的实施，必将带来不动产测绘 的繁荣与发展。从技术层面说，统一登记后不动产测绘 面临着统一不动产单元划分、统一测绘基准、统一技术规 范和成果标准、统一不动产单元编码、同一成果发布平台 等一系列问题，促进不动产测绘的技术日臻完善。从市 场层面说，不动产统一登记后，将原来分散在不同行业的 不动产测绘整合到一个统一的平台之上，规模势必扩大， Ｉ４２ 测绘与空间地理信息 ２０１７鼻 技术势必提升，随着民众对不动产统一登 的认 ｒ和接 受，不动产测绘的市场需求必将不断增加，技术和市场的 双轮驱动，必将推动不动产测绘走向高端 、 Ｔ作开展后，难免出现制度小衔接、规范标准不统一、实 施和临管存在漏洞等问题 、为避免不动产测绘｝ＪＩ现与不 动产统一登记要求不相通应的被动局面，就需要针对不 动产测绘存法定测绘中的作用与地位、统一的不动产测 国家测绘地理信息局主持制定的测绘地理信息产业 “十ｉ五”规划提出了测绘地理信息产业将保持年增长率 ．绘基准和规范、市场准入与协凋等进行研究，结合不动产 ．达到２０％以』二，“十二五”末测绘地理信息产业的总产值 在１ ０００亿元人民币左右，到２０２０年将达到８ ０００亿元人 民币。 从以上分析巾可以看出，无论是技术层面、政策层 面、还是市场预期方面，在不动产统一登记的背景下，对 统一登记的要求提出建议性意见，为以后《测绘法》在修 订中明确提出不动产测绘的概念，以及明确不动产测绘 的具体范围打下基础，并凋研周家相关规定，确保和国家 法律、法规相互衔接，保持一致。 磊 不动产测绘需求来说都是重大利好消息。在未来５一ｌ０ 参考文献： １］ 桂德竹，张成成．测绘支撑不动产登记“四统一”的思考 ［Ｊ］．测绘与空间地理信息，２０１５，３８（６）：１—５． 年期间，不动产测绘必将得到长足发展。 不动产统一登记涉及房产、 士、林业、海域等众多 不动产分散登记时的有关部门，与建设部门、房产监管等 相关机构有密切联系。在资质审查过程中，义需要与规 划、公证、地税、工商等部门交换和确认信息。南此町见， 不动产统一登记是一项涉及面广、系统结构复杂的Ｔ作， 不动产测绘的发展也必将是跌宕起伏，前景值得期盼 ． ［２］ 李柏，李平．不动产统一镫记后的测绘对策研究［Ｊ］．山 西建筑，＿２０１３（２８）：１２—２３． ［３］ 王懿男，白玉．浅析构建不动产髓记信息管理基础平台 ［Ｊ］．中国土地科学．２０１４（５）：ｌ２一Ｉ５． ［４］ 黄伟．中同土地径ｉ 制度研究［Ｄ］．武汉：武汉大 学，２００４． ４ 结束语 实行不动产统一登记，势必影响到不动产测绘的『何 ［５］ 向明．我国不动产髓 簿制度研究［Ｊ］．政治 法律， ２０１１（２）：３５—４０． 场格局。尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、 房产测绘制度，并对相关资质条件等进行了规定，但仍然 难以涵盖我国不动产的所有种类。未来 动产统一登记 ［６］ 穆健．不动产统一髓 难点分析及建议［Ｊ］．农业与技 术，２０１６（２）：２４３—２４４． ［编辑：任亚茹］ （上接第１３９页） 省市融合图画效果如图６所尔 要素表达、罔面精细度等方面均略有差异。两套电子地 图分别满足不同等级比例 的应用。 ６ 结束语 天地 在城市级的应用口益广泛和深入，后续的发 展不仅需要紧随国家、省的大框架建设步伐，同时，也需 结合自身特点，生产多元产品 数据融合作为节点同构 的重要基础性工作，后续需要生成一套完善的更新机制 图６省市融合图面效果 Ｆｉｇ．６ Ｐｒｏｖｉｎｃｅｓ ａｎｄ ｃｉｔｉｅｓ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ ｍａｐ ｅｆｆｅｃｔ 以配合融合数据的定期及动态更新。嘉兴市域范同的省 市级与市县级分级数据融合可以得到满足两套应用需求 ２）市县级融合成果 市县融合图面效果如冈７所永 的嘉兴市数据一张图，为赢兴多部门、多层次地理信息应 用打下良好基础 参考文献： ［１］ 付治河，李小勇，刘敏．等．省市级天地图数据融合关键 技术探讨［Ｊ］．地理窀问信息，２０１５，１３（１）：４５—４７． ［２］ 杨丽霞．“天地图”省市级 点一体化建设方法［Ｊ］．地 理空间信息，２０１３，Ｉ Ｉ（５）：４６—４７． ［３］ 王会娜，刘星君． 家 省级公共服务平台电子地图数 据融合研究与实践［Ｊ］．测绘 空间地理信息，２０１５，３８ 图７市县融合图面效果 Ｆｉｇ．７ Ｃｉｔｙ ａｎｄ ｃｏｕｎｔｙ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ ｍａｐ ｅｆｆｅｃｔ （８）：９９—１０１． ［编辑：张曦］ 图６和图７为未叠加ｐｏｉ兴趣点的省级节点及巾级 节点１８级天地图底图的图面效果，两食数据往要素选取、