楼盘营销活动方案(共5篇)

第1篇：楼盘营销活动谋划方案楼盘营销活动谋划方案

任何的广告谋划方案的目的和宗旨都是在于提高了产品的销售塑造、提高品牌形象

任何的广告谋划方案的目的和宗旨都是在于提高了产品的销售塑造、提高品牌形象本方案在于为“滨江园”提供一次准确的定位和广告方向作出全程战略性的指导在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下找出“滨江园”项目的资源问题和机会以达到或超越“滨江园”的原定销售规划并为滨江房地产塑造品牌 第一节市场分析

一、××市房地产市产基本状况

1、××市属于四线城市房地产市场虽不是很成熟但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业这意味着××的诱人的市场和低廉的劳动力市场合以各大商家纷纷进入××房地产更是有大量外资抢入行业的竞争日益激烈竞争的档次一直升级从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费房地工业日趋成熟房地产开发公司实力一直上升达到初步的工业化水平即房地产大战既将打开××市内房地产开发商约100家经过几年的市场竞争房地产项目投资开发规模一直扩大开发形式全面化多样化到20xx年为止,房地产项目投资达到82118万元住房项目方

面的投资达到43628万元20xx年当年房地产项目竣工面积为83万平方米住宅竣工面积为80万平方米商品房销售面积为40万平方米商品房销售总额为37723万元最新统计数据表明,20xx年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅达21.6%2、现有品牌楼盘的基本状况现有名的楼盘XX区有湘银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等但是由于市场不是很成熟他们有这样或那样的缺点具体表示在以下这些方面：a、定位及推广都不是很规范抱着卖出去就是目的心理忽视楼盘品牌的建设忽视楼盘内涵的建设导致后继开发力欠缺b、有的没有服务的概念这又表示在销后服务差劲,物业管理不规范有的业主不是享受服务而是受气造成开发商和业主的对立小区的基本建设搞不上去c、小区规化和自然融和概念欠缺人为景观痕迹太重 3、引导监管不够销售手段分歧理收费分歧理手续分歧理还有的分歧法

二、××市同类住宅调查统计

“同类”定义为具有小高层别墅等的住宅小区现将××市河西河东小区进行大体对比分析如下：1、河西地带

由于河西为新开发城区在整次大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势总体来说河西地段房地产都在卖自然环境 湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念拥有很高的品牌效应；

其周边环境好；

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会胜利人士市场销售反应良好； 其定位为社会高薪阶层 滨江一村： 小区面积大； 邻近湘江； 周边环境好；

2、河东地带包含河东整次地块北有XX区南有XX区及东部的XX区 天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美

属于自然水生态屋村、绿化面积广： 拥有900亩的面积其中400亩水面 区内有水生游玩系统 映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区 属未来商业地带 周边交通发展趋势大 房屋设计理念突出

银座大厦：近临中心广场一医院； 只是一次连体楼、属小高层没有自身小区； 周边自然环境不是很好；

但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购 庆云山庄：

核心竞争力：离尘不离城 品牌知名度高； 周边环境绿色条件好； 拥有98亩的绿色自然地带；

其发展快速塑造了良好绿色生活理念在消费者心里形成良好的品牌其新近开发的“紫南阁”定位较高目标群是中高薪阶层 湘江四季花园：

核心竞争力：山水之傍尊贵之居人文大家 交通方便 环境幽雅

小区为12层左右的带电小高层设计时尚 为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔 价格定在1800左右 三消费者分析

根据《××房地产市场调查讲演》及《××市滨江房地产市场调查讲演》的结论我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：1、环境规划一定要好各种生活配套要齐全各种活动场地、场合要足够；在规划时一定要有超前的思要使小区更具现代化气息特殊要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖色调要协调风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；

2、高绿化率几乎所有的消费者认为高绿化率是非常必要的由此看来现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；3、小区及其周围的配套设施的

基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、等；

4、67%的消费者选择多层住宅因为多层住宅的价格相对高层住宅廉价而且以后的管理费用也相对较低有一局部消费者选择小高层住宅对于单体别墅因为涉及的资金相对较大所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；

5、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应和小区内住户增加联系强化沟通 第二节“滨江园”项目分析 一、项目优势分析

1环境：坐拥两山环境幽雅闹中取静,拥有天然的巨大绿地覆盖高达60%山中成片天然古木是××现有楼盘中绝无仅有的2地段：位于××市南部XX区附近楼盘以庆云山庄为主经庆云山庄多年的开发该地区已聚集相当的人气和居住知名度临近商业繁华地带电脑城家具城水果批发大市场更有众多服装批发市场离目标消费群工作地近 3价格：由于地价较底节省了巨大本钱房价有回旋余地并有银行房贷支持按揭买房减轻了买房压力价格完全具有对比优势消费者买房不

是一时冲动而是完全比拟后行为这一点应是本案拉动销售的最大着力点

4物管：智能化管理保障了业主的现代化要求符合本案的定位主题二十四小时保保险封闭式管理因为××的保险环境及以前某楼盘的事故的原因所以保险是××市民关心的大要素更是目标消费者着重考虑的主题

5小区设计建设：小区的设计以天然为主题各种楼层合理安排更有现代艺术广场艺术、休闲和自然融为一体、相得益彰6小区配套设施齐全有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场合、艺术长廊等7偏离工业区：远离工业污染区噪音低空气好二、项目劣势分析

1交通：显然交通是本案最大的瓶颈虽有24、25、28、29、43路停靠但是尚无直达的公交公路条件差而交通又是考虑买房的很大要素如何解决交通问题是我们面临的主要问题可以考虑和市合作开通几路专线2楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好房屋杂乱市政建设差没有大型购物休闲场合缺乏相应的教育设施医疗设施娱乐设施3物业管理：不是湘银的物管品牌力度不够

4房屋设计：房屋种类较多有6层、带电小高层、别墅档次不一面向复杂

三．竞争对手分析

根据楼盘的位置和楼盘的定位我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手状况如下：

庆云山庄 优势：

（1）地处芦凇区建设南路延伸地段靠近××繁华商业区无工业废气污染附近有高中、市级医院购物环境和文卫设施齐全方便居民生活 （2）属于××市XX区由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区XX区的房地产开发明显不如XX区该区属本地商业旺地聚集了数量庞大的外来经营户（尤以广东、福建人士居多）加上XX区的“本地人士”这一区域的楼盘对这局部消费者有很大的吸引力同时由于临近××县也有利于吸引××县收入高的消费者购房

（3）价格低以758元——1088元每平方米的价格售房相对××地区其他同类型楼盘而言价格优势相当明显

（4）交通方便有专门的公交路线并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段方便购物及就医劣势：

（1）小区规划不够整齐划一楼型外观设计不够新颖无法对潜在客户发生强大的视觉冲击力进而发生强烈的购买欲望 （2）小区内配套服务设施欠缺不能满足众多用户需求

（3）低价位商品房档次不高不能吸引经济能力强的胜利人士入住不利于整次小区形象的提高了 湘江四季花园

优势：1）项目资金雄厚有资金可做必要的周转以应付市场变更2）整体项目规划在××尚属首例相比其它竞争项目无论在住宅档次、小区设计、投资资金等都处于明显优势

3）××市消费市场楼价有上升趋势消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择

4）本地市场楼盘众多但大盘太少具有文化底蕴的大盘更少真正意义上的山水概念楼盘更是绝无仅有劣势：

1）品牌号召力：××房地产市场经过几年的竞争优胜劣汰现在以湘银、中房、中大、联谊、协力为谨代表的房地产公司经过几年的房地产操作已积累了相当的经验已形成了房地产市场上的强势品牌在消费者中有着不错的口碑江山置业进入房地产市场较晚在这一方面并没有太强的品牌号召力2）市场蒙受能力：由于××市消费偏低市场上如此高档的楼盘还未出现是否能够把高收入人士吸引过来是相当关键的问题这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素3）竞争因素：由于近年来许

多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流盲目开发低价销售造成价格稳定及销售困难 四项目价格策略分析

1楼盘定位可以是“××文化艺术之都”但价格应定位是“中等偏上”

2高开低走保障品牌支撑预留楼盘销售力视销售进度让价应是本案的基本策略

3确定“高开”的基础价格时除考虑南区数大楼盘的售价亦应考虑楼盘定位价根据湘江四季花园的1800元/平方米庆云山庄的800900元/平方米的定价以及对手和自身的优劣势本小区1300元/平方米的基

础价格基本合理 五核心价值分析

1“滨江园”核心定位是“都市文化艺术之都”营造文化艺术概念打品位牌人文概念具体化“滨江园”是××市有艺术修养的有文化品位的人向往艺术文化的人的部落

2“劳动者光辉”有钱是一种价值是一种能力有钱不过显购买品位是一举两得的好事“滨江园”正是这样的载体4“家在身旁”劳累后不是匆匆奔向远远的家家就在身旁“滨江园”毗临的电脑城手机大市场家具城水果批发大市场众多服装批发市场的人气家园阶级居住区概念是本案的核心价值之一 第三节推广策略界定 一目标消费群界定

从“滨江园”项目自身的定位和素质出发结合中高档住宅的销售特点界定“滨江园”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：芦凇区服装市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通讯市场业主南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层

2年龄：年龄大约在35到55岁

3家庭结构已进入中年期人口简单居住空间之娱乐性和休闲性较大 4对住宅小区有着高档次的要求有“物有所值”的消费心理他们追求品位但他们又是商人有商人的交易天性既有“物有所值”5有强烈的虚荣心喜欢攀比和玄耀文化水平相对较底但喜欢附庸风雅希望通过

外在条件来追求文化品位 二卖点界定

1项目自身的生活理念： （1）家在身旁和工作地临近

（2）自然入室独一无二天然山地树林绿地

（3）社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围（4）保安设施齐备保险起居2“文化艺术”的设计理念

（1）艺术就在生活中雕塑、园艺构筑小区 （2）谈艺术不要出门会所定期艺术展览 （3）品位包抄生活文化名人和我们同在 第四节广告策略 一广告宣传目的

1．把项目宣传和滨江房产的公司形象推广做有机结合适当地确立滨江房产公司的品牌形象；

2．确立项目自身底蕴深厚的形象和其它南区楼盘没有品牌内涵相区别；

3．把“滨江园”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘；4．推动楼盘销售为其成为“××十佳楼盘”提供动力 二总体策略

1、不要过于强调了“人文”概念回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”而要确立项目富有次性的文化艺术概念；2、和竞争对手相区别不直接、简单地卖环境抛弃叫嚣、喧闹地广告格调而是挖

掘环境能给予买家的利益点使公众形成对“天然绿色”生活的认可；3、要通过广告自身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位使项目具有既沉寂又不呆板既现代又不张扬的气质同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范；

4、要体现周到细致处处为业主着要的专业理念三要确立的形象 1、艺术、文化、有品位、能体现成绩感；

2、不仅是家更是休身养性、渡假处处体现出对品质的追求对业主的尊重

3、精品物业保险第一楼盘 四分期广告的整合策略 引导试销期：广告原则是给信息

既通过活动和立体广告媒介网告知广大市民特殊是目标消费者以“艺术文化”为定位设计目的的“滨江园”正在建设即将推出按“小城有大事”的尺度来炒作转移公众对期他楼盘的注意力形成对“滨江园”的期待心理并可作内部销售引导目标客户对楼盘的态度和看法

公开发售期：广告原则给感觉

以活动和广告塑造项目的文化品位完成形象积淀通过公关及促销活动使公众对项目形成新的认知为楼盘发销积蓄形象资源加深和巩固公众的注意集中度制造“火热”事件开发潜在消费者公开发售中期：广告原则给实体

通过对“滨江园”项目的卖点细节的挖掘和渲染进一步突显发展商

“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序给予公众“卓越文化品位家在身旁”的静品绝版印象形成物超所值的感觉 五广告主题及口号

广告主题：自然、艺术、享受

理由：（1）自然：既谨代表了现代人的追求潮流又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出“滨江园”的草地数木是天然的还符合楼盘在工业城市中无污

染区的优越位置使有“自然”能使买主有超出时髦舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉

（2）艺术：艺术是高品质的象征拥有文化艺术才是真正的品位艺术又展示了人胜利后的一种高级、高尚的愉悦享受正是艺术给了业主的优越感、满足感

（3）享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受正是因为胜利才干拥有享受这能给予业主一种成熟、自豪的感觉并且享受亦道出了物业周到、保险服务的放心 广告口号：“滨江园”都市艺术家园 理由：

（1）“都市艺术家园”既是对“滨江园”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认又是对业主的内心需求的直接表白

（2）“都市艺术家园”具有超前的韵味超出了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作和“滨江园”的形象定位非常契合 （3）广告口号和广告主题一脉相承有利于相互照应（4）“都市艺术

家园”更进一步核心化了项目诉求有利于诉求的目标性

广告创意原则：创意原则必需充分体现广告传播主题即艺术、自然、享受电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫不落俗套以突出表示艺术性楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的实质属性（幽雅的自然环境高品质的物业管理） 第五节营销活动建议 一营销渠道及人员促销建设

1营销渠道的建设非常重要应建设双点两线销售渠道“双点”指开发商和潜在购房者“两线”指销售明线和暗线明线销售是指传统的销售方式通过建设售楼部成立电话热线设置样板房加入房交会等方式公开发售暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式以点带面依靠口头传播如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售

2人员培训和管理：建设一支高效、优质的售楼队伍售楼人员队伍的思要意识必需是前卫的、开放的、务实的在和顾客接触时他们承当了楼盘的第一形象他们必需能体现项目的定位有修养、有风度、有气质务实是指必需熟练懂得房屋交易的合法合理程序业务必需准确到位交易动作语言尺度化以充分体现开发商的规范和成熟获得潜在客户的信任和好评严禁有任何损害楼盘形象的举止言行二营销公关活动建议

一、“滨江园”奠基典礼暨“我心里的小区有奖征名、征文”活动 1、谋划用意：高格调以引起一鸣惊人广渗透以引起非常关注借典礼

邀请政界名人目标消费群领军人物著名艺术家参加给项目的定位打好头阵征集楼名和楼文是以引起市民特殊是目标消费者的深度相关性扩大客户量提高了购买率2、活动内容

（1）典礼发布会（2）艺术家做秀（3）设立征名征文点发放意见卡（4）“我心里的小区有奖征名、征文”活动揭晓（5）新闻发布会及颁奖晚会

3、活动实施：时间：楼盘开工期间及楼盘预售期间地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店 二、系列艺术展览活动

1谋划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑通过艺术展以联络客户和艺术家明星的关系以客户的自我品质有由外到内的升华在客户中确立良好的形象为热销打好基础为快速收盘做好前奏 2活动部署：a,大型艺术雕塑落户小区仪式；b,书画艺术家的展览；c,文人墨客的讲座研讨互动会；d,明星才艺表演会3活动参加人员：每次活动的参加人必需目标消费群所认可的知名人士各路相关媒体记者目标消费群谨代表后期活动时的业主谨代表各发展商地产经纪人士 三、赠房活动

1谋划用意：制造爆炸新闻事件以快速提高了楼盘及发展商的知名度和美誉度由发展商提供一套现房赠送给某著名人士策动新闻便于楼盘的软文炒作以形成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可 2活动实施：在公开发售后热售前进行著名人士拟请××市的院士某

人××市××籍的国内著名人士湖南电视台某明星赠送仪式的规格要高后继讨论（软文、座谈会）要有良性导向第六节媒体策略 一、媒体目标

1在公众心目中确立楼盘的品牌形象；2提高了发展商在公众心目中的知名度和美誉度；3力求“滨江园”销售顺利并能引起销售高潮；4使小区形成良好的口碑效应 二、目标受众

小区附近的芦凇区服装市场业主果品批发市场业主电脑大市场业主通讯市场业主南区附近购房者；以及自身具有文化艺术气质的经济能力较强的阶层；内心向往文化艺术的白领或部分人士 年龄：35——55岁左右

主要特质：注意生活品质有文化品位（或希望有高的文化品位）； 有一定的经济基础但是又比拟讲究物有所值； 事业有成希望获得别人的称颂有种事业有成的豪情；

工作环境相对嘈杂接触人员多内心向往一种幽雅恬静的家园生活 媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯

1喜欢新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目××电视台新闻综合频道的《晚间报道》为地区收视率最高的节目；2阅读以《××日报》、《××晚报》和《潇湘晨报》为主；3收听广播以在坐车（打的）时居多或驾驶私家车时多为消磨时间被动收听 三、媒介策略1销售准备期

所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备

2引导试销期

（1）以报纸广告为主预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；

（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻着重围绕“滨江园”的定位——“自然、艺术、享受”来作着重的宣传配合硬性广告形象宣传；

（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发dm广告3公开强销期 （1）以报纸广告和电视广告为主要媒体配合电台、dm广告、促销活动和现场广告来形成强烈的宣传攻势增加和目标客户的接触频次；（2）在销售的同时利用软性广告用新闻炒作形式即时宣传销售情况以形成一种新闻热点；

（3）适当使用户外媒体以坚持宣传的持久性；

（4）定期检讨既定的媒介策略和组合根据客户的反映以及竞争对手的做法即时调整和更换我们的媒介组合4销售冲刺期

（1）根据前期销售情况及客户反馈意见对广告诉求及表示形式作出调整继续以报纸广告为主的广告的广告攻势并对已购买的客户作跟踪服务挖掘潜在客户；

（2）媒体新闻炒作作销售辅助四、媒体分析及选择1、平面媒体 （1）《潇湘晨报》《××日报》《××晚报》是××影响较大的报纸媒体阅读率高读者档次广泛建议作为此次宣传的主要平面媒体同时《××日报》的房地产专刊可相应投放该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高

（2）《湖南日报》《三湘都市报》《××日报》的商业广告气息比拟低权威性更大读者信度高建议作为此次宣传的软性新闻的媒体 2、电视媒体

湖南经视××电视台新闻综合频道它们在××地区影响大收视率高能将信息更形象、生动地传达至目标消费者建议赞助湖南经视某一专题栏目在××电视台新闻综合频道投放广告宣传片时间应是开盘前后一次月时段是在晚8点左右3、户外媒体

户外媒体在××的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响建议从动工到封盘在施工外围确立3d效果图开盘前一次月在中心广场金三角大市场北区主干道南区摩托车大市场确立大型户外广告牌车体广告选择28路1路2路另外在开盘当天建议使用“气艇”这种新型的媒体同时南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放给予辅助4、广播媒体

××交通频道覆盖面广影响大虽然针对性差但本钱底故建议作为长期、高容量信息投放方式

5、楼书dm手册企业形象画册宣传单海报样品屋接待中心 这些广告载体对细节要求高建议信息内容要准确道位 第五、广告预算及分配

（1）广告总额应是总销售额的5%左右“滨江园”的建筑面积为s平米均价为r元广告预算为s*r*5%其中80%为规划广告投人20%为机动费用

（2）媒体费用为规划广告投人总额60%包含报纸50%电视30%户外10%

广播5%车体5%（3）表示制作类为规划广告投人总额6%（4）sp活动及公关规划广告投人总额为30%（5）礼品制作为规划广告投人总额4%第七节方案说明 一、建议

2至于交通及公路建设问题开发商必需说服和合作由出面开发商承当一局部费用共同来解决公路改造问题同时必需申请开通专线公交

3小区外居安环境及市容环境建设开发商一定要有看的见手段让目标消费者相信小区是保险可靠的和街区合作搞好市容环境卫生4价格是一种随市场变更的东西“高开低走”只是一种预见性要法价格应该视开盘后销售环境来定遇高走高遇低走低

5“暗线销售”非常重要在房地产市场不成熟的情况下从操作过程和手法来说真正的“商品化房”还是未几见所以必需全面建设暗线销售通路

二、附（广告脚本）1、电视广告文字脚本示例

广告主题：家在身旁突出“滨江园”距目标消费群工作地之近 画面1：两老板从某市场下班回家配音：无

画面2：两人走到门外路旁配音：公众场所喧嚣、嘈杂声 画面3：公交车开过来车拥挤不堪配音：嘈杂声 画面4：两人中一人要不顾 一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快 公交另一人优雅的看着微笑（特写）

画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声 画面6：没有上车的人出现在“滨江园”

小区门口美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音 儿子在迎接他

画面7：虚化画面打出“滨江园配音：美丽的声音读出文字 家在身旁”

2广播广告文字脚本示例

广告主题：“滨江园”是艺术之都 一阵流畅的钢琴声

一次少女孩：“哎听说著名钢琴家xx要来××演出耶！” 一次男孩：“是啊听说票很难买到我真要去看看！” 两次人同时叹息

开门声一次男人的声音：“两次了不开心走我带你们去看钢琴演奏会！”

两次人同时问：“你有票”

男人笑着说：“当然啦我刚买了“滨江园”的房子演奏会就在滨江园举行我是在家享受艺术啊！

尺度广告语：“滨江园”都市的艺术家园！

第2篇：楼盘营销方案楼盘营销方案【***•***】营销谋划方案 ***市2002年国内生产总值比上年增长8.7%;比四川省的增长7.5%高出1.2次百分点。据凸美信息统计，至2002年，***市国内生产总值中，第二工业所占比重为33.3%，第三工业所占比重为34.1%，已

逐步形成了第二、三工业为主，第一、二、三工业协调发展的经济格局。

市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三工业;由以上可知，***特殊是第三工业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三工业的贡献较大。同时，随着***市加大力度经营城市建设，第三工业将得到更大的发展，从而进一步拉动***市经济增长，对***市房地产市场的发展也会起到一定的推进作用。

二、居民购买力分析:1、储蓄:据统计，2002年***市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。

2、工资水平:据统计，2002年***市在岗职工年平均工资7685元，并且仍和经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的现实购买力在稳步增强。

种种迹象表明，***市居民的现实购买力和日俱增。三、区域慨况:1、人口:***市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，射洪103.47万，大英

51.74万，蓬溪74.77万人。2、四川中部中心城市，辐射区域广。四、***市经济发展所面临的机遇:1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把***市规划为四川省的区域性城市，***市将会得到更多的支持。

2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，***市将成为成渝两地的交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。

五、***市经济发展前景对本项目的影响:1、***市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定水平上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。

市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将2、***会更快速发展，配套设施也将会更加完善。

3、***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一局部人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一局部潜在客户。

4,随着荣兴西路的动工，本项目和主城的距离大大缩短，也提高了了项目地理附加值。小结:本章对影响本项目的***市经济形势作了简单分析，而如何借***市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要论述的内容。

一、居民住房水平:***市居民住房面积水平见下表:以上数据表明:***市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是***市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。 二、***市房地产市场发展现状:1、***市局部在售住宅物业供给一览表2、***市局部在售住宅物业现状分析A、物业供给分析

1)各档次价位物业供给分析2)据上述统计显示，***市占56.25%在售物业价格定位在800元/M以下，另有信息统

2计，次别楼盘甚至以380元/M本钱价招揽客户，占据***半数楼盘均以低价入市，导致***市民对低价格的认可度较高，对高价位的敏

感水平很大。

23)***市价位在800—900元/M的住宅物业多以地段提高附加价值，同类档次物业因所

2处地段不同价格提高在150—200/M不等，由此又可推断出目前***市民购房的最关键因素在于价格及地段。

4)房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提高不甚看重，并一味迎合局部消费者对低价位追捧，导致***市住宅物业低价销售局面，导致本钱，最终导致品质得不到提高(排除***市经济发展的因素影响)。

B、影响住宅物业销售状况因素分析:1)***市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，***市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有和价格匹配的品质优势。

2)从***市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，局部能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3)影响住宅物业销售状况的因素还有项目项目进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度欠缺，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细论述。

4)除价格、项目进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。

C、***市住宅物业需求状况分析:1)***房地产是近年来才大举开始

的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏次性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，***市民大局部对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。

2)少局部***市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这局部人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上加强其认识，将会使其需求状况发生较大变更，对项目销售也会起到更好地宣传作用。

3、***市各类档次住宅物业综合素质分析:21)价格在400—799元/M的住宅物业综合素质分析:该类住宅在***市占据了半数以上的供应量，大多数开发商往往不依赖住宅获取利润，利润空间在配套的商业门面中体现，因此除各种配套设施较齐备，则价格处于区间上限，反之则处于下限。由此现象可知，在界定了价格的客户心目中仍然处于原始的“地段论”(同时也应证了前面分析的结果)。

22)价格在800--900元/M的住宅物业综合素质分析:该类住宅物业一般处于***市闹市区，市政生活用商业配套齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，仅局部楼盘自身有少量配套，但综合素质较差。 /M以上的住宅物业综合素质分析:23)价格在901元该住宅多为环境较好，或位置更好地楼盘，但由于其营销水平较低，整体素质尚欠缺和其翻了两倍的价格相匹配。

三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析:1、地段倾向:购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析:1)首先应是中小城市的居

民更注意热闹和方便，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。

2)大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子少女上、下学均较为方便。

3)市中心繁华地段对一局部商业经营者来说更方便于自身发展。4)从市场营销角度来看***市民购房理性仍处于“地段论”阶段。B、应对策略:消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。

2、户型倾向:购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。

A、原因分析:1)房价偏低，总价相对较低，购房者能蒙受的房价相对高些，因此可选择较大户型。

2)购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超越了市场容量便会造成滞销。

3)目前市场上尚未在户型及家装设计上去对消费者进行户型的选择引导。4)购房者对户型的功能合理性及实用性知之甚少，尚未发生具引导性的产品。B、应对策略:从户型设计的功能合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其认识什么样的户型 才是好的户型。

四、***市房地产市场发展趋势分析:1(本地公司成为生力军:目前***市进行房地产开发的主要是当地房地产开发企业，受到的竞争压力较

小，开发

水平不高。但随着新事物、新及外地企业的刺激将推动本地一些有实力的开发企业组建

优秀的开发队伍，调整开发理念，提高了作业水平，成为***开发企业中的生力军。

2、专业谋划理念开始导入:***市当地开发商已逐步在引进外地开发理念，聘请资深的专业房地产顾问指导房地产

开发全过程，这将带领***市房地产全程中的谋划、销售、物业管理等环节进入全新的领域。

3、市场化进程开始加快:***市房地产开发将步入“以人为本”的领域，从市场出发，以消费者的需求，满足目

标客户需要的房产品。4、产品质量和档次将逐步提高:在房地产开发量上，住宅产品、商业用房的开发比例会能过市场得到统筹调配，并将逐

步引入先进技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。五、***市房地产市场对本项目的影响简述:1(房地产市场的发展包含企业开发水平和产品品质的提高引起的本钱升高，同时将会

使***市整体房价水平得到提高，客户对本项目的价格敏感度将会逐步减弱，对本项目的价 格将会起到支撑作用。

2(和房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的消费者消费及居家理念将会随着房地

产市场的发展而更加成熟，本项目在***最好的地段及最具时尚、现代的外形将会吸引购房 者的购买欲望。

引:【***•***】市场定位为“第五代智能亲水性立体花园小区”，***市民对“立体

花园小区”概念较为模糊甚至全然不知。因此，在人们空白的脑海中要形成一种清晰的“立

体花园小区”概念，并培养项目潜在客户，再推出产品，使之被目标客户认可并接受。我司

谋划中心提出“四段式”营销思路，把一期着重放在点火期及加热期，根据市场反应和接受

水平掌控推广节奏，选择最好的时机推出本项目，达到或超越预期的销售目标。

说明:本项目的总体营销思路的制定是建立在***市经济、房地产市场现状以及消费者心理，项目优、劣势等综合分析的基础上的。本项目竞争以及潜在竞争较为激烈，应抓紧时机推出。第一阶段(即点火期)要统一在某一时刻让***市大街小巷都能看到，并诱使人们争相了解【***•***】，此阶段应注意“抢时间、抢风头”。第二阶段(即加热期)应全面展现【***•***】现场及整体风格形象，让客户有较为直观的认识。前两次阶段还应着重了解客户需要以便及时调整项目定位。当前两次阶段积累客户达到预期效果，且所有准备工作就绪，即进入第三阶段(即开盘强销期)，此时推出价格、交房许诺、购房优惠

等策略，使之达到抢购热潮，并为开盘热销期后的持续销售期埋下伏笔，最终完成销售。

一、营造竞争优势的四大主线1、全方位的营销推广系统

组成以服务为核心且效率较高的作业体系:营销谋划、销售组织管理、装饰设计、广告

和视觉识别系统设计、售房部、样板房等完善的集中服务系统，并对服务品质进行过程控制。通过对项目全方位的整合包装、宣传和极具针对性“四段式”营销方式使客户从“Attention”(引起注意)直到“Satisfaction(达至满意)形成一种自然的消费习惯。 2、物业高尚的品质保障

把项目三大优势即:区位、环境、建筑规划设计、等通过项目的市场形象定位有机地串联起来，形成一次强卖点组合，而这些都是现有竞争楼盘所没有的，形成和竞争项目的差别化之优势。 3、轻松灵活的付款方式

在和竞争项目差别化竞争优势的同时，通过付款及优惠尽可能吸引各档次客户群体。

4、服务优质的物业管理体系，创造独有的社区文化

后期推广适时融入物业管理和社区文化，使项目品牌得以胜利延续。二、创造和培养潜在市场1、第一阶段以培养潜在市场为主要推广目标，此期间通过结合行为、区位优势、开发

商实力品牌的炒作，并通过系列活动，给***市刮起一股势不可挡的【***•***】飓风。

2、第二阶段以全方位展现项目软、硬件设施，以实景、实感增添消费者信心，使用权之产

生兴趣并引发购买欲望，并从中挖掘并积累潜在客户。此期间应完全防止一些敏感性问题影响(如价格、物管收费等)，使之牢牢拴住目标客户。

3、第三阶段选择最恰当的时机认购，推出各种价格及优惠，增强消费者购买欲望并促 成购买行为。

4、持续销售期紧抓客户心理，循序渐进地深化项目三大优势，炒作抢购热潮，增添附加价

值，并通过系列公关、促销活动、以及业主入住后的口碑传播等达到顺利持续销售。

5、充分利用开发区炒作，凸显不可仿造的竞争优势从而确保项目的市场认知度和品牌形象 的全面提高。

6、制定有效的品牌形象策略，媒体策略和价格策略:以鲜明、易记的品牌形象展现，以专

业的媒体组合(户外广告、活动、报纸、电视、人等)运用进行全方位推广并实现“科学、高效、节俭的原则。

7、选择最佳的品牌推广及入市时机:入市时机的关键在于客户认可度及各种销售准备工作是否充分。加快进行前期准备工作，全面提高作业质量及效率，以利创造良好的市场条件，尽早抓住有利的销售时机。

三、各阶段营销思路1、点火期:1.1应到人员物料:售房部及环境完工、购房直通车到位、各种宣传物料(如模型、宣传折页、户外广告、 效果图等)准备齐备、销售人员等。1.2持续时间:***•***】日志——从施工之日起向客户讲演每月项目进度;1.3推广【?交房许诺——保质、按时的完成建设;?付款方式——以灵活多种的付款方式缓减购房压力，加上地产顾问极具说服务

力的投资理财方式说服客户;?为【***•***】定价——让消费者有被认可、尊重的感受，并为项目进行市场 摸底调查，以便及时调整策略。

2.4推广方式:除一阶段所采用方式外，还有现场推广活动等。2.5此阶段应达到的目标:?全面展现【***•***】最优秀的一面;?让消费者融入【***•***】的每一步成长中来，使之关注【***•***】，并忠诚

于本项目;?缓减消费者对项目进度的畏缩，为开盘奠定基础;?以现场交果及付款方式、开发商信誉度弱化开盘期将推出的相对高价位。最终

让消费者认为我们推出的价格比其要像的低，使其有实惠的感觉以促使其在开盘时下定。

注:详见“段性营销推广策略”3、开盘强销期

3.1持续时间(分三次阶段)第一冲击波第二冲击波第三冲击波3.2推广内容

?开盘抢购热潮——开盘期适当制造抢购气氛，以引导其他观望者增

强购买信心;?居家环境——分散前期卖点组合，逐一详细展现给消费者，如区位、户型等。?把项目卖点向消费者娓娓道来，以一些持续性促销活动、吸引消费者，并

作小幅价格提高的预告，以促使一局部人下定。

3.3推广方式:购房者和项目开发商面对面交流的方式，如:具参加性质的活动和项目单方面展示活动。

3.4此阶段应达到的目标:完成一期间30%以上的住宅销售。4、销售期

4.1持续时间:(分四次阶段)业主联谊活动春节促销期项目进度宣传期形象铸造

第3篇：楼盘营销谋划方案百替·御园华府项目营销谋划方案 一、市场分析 1、中国市场分析

==2013年中国房地工业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。

全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资551亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整次行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。

==2014年中国房地工业正在面临十年来从未有过的最好环境，房地产着重、思路和方法已经出现重大调整。

我们不再以房价为核心指标决定的时机和评判效果，已将着重放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一措施，而是让地方更多的承当差异化的职责；我们不再沿着既压供给也压需求的思路前行，而是把着重放在扩大供给上；由于全国和地方揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负职责的唠叨；限购的放弃正在选择恰当期间和替换措施。 2、济南市场分析

2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为11.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积和建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将坚持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体浮现健康态势。在总体环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将坚持平稳增长局面。短期内不会退出。

从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲

十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续指导市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量

综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改进。 3、消费群体分析

2013年，济南市城市居民人均可支配收入358元，农民人均纯收入13248元;城市居民人均消费性支出21667元，农民人均生活消费支出7799元。

济南属于中等收入城市，目前硬性购房人群为22-35岁的工薪阶层和公务员，多为结婚购房，40-55左右人群多为投资性购房，自住，且对沿街商铺和升值楼盘感兴趣，50岁左右人群喜欢锻炼，对购物、休闲、2娱乐配套齐全的楼盘感兴趣，总体而言年轻群体购房喜欢居住环境舒适，性价比拟高的住宅，中年人喜欢投资性住房，老年人喜欢购物、休闲、娱乐一体的配套齐全的住房。 二、项目分析 1、项目SWOT分析

==地理优势：地处高新区，西林奥体商圈，东临唐冶商圈

==商业优势：北临建筑大学、建大教授花园，东临银座汽车城，消费群体较为稳定，购买力相对较大。

==环境优势：东侧雪山，改为配套该项目，是济南是仅有的一家集休闲、健身、娱乐一体的综合性大型公园，让您在繁华的城市中，享受到田园小憩的自然风光。

==文化优势：该项目为历城一中的学区房，九年一贯制，南侧莅临幼儿园，是济南市独有的从幼儿教育到大学教育都在家门口的书香家园。

==缺点（劣势）：百替进驻济南时间紧迫，品牌知名度较差，次路段为小路口，且路面较窄，坡度较大，推广较少，和经十路交叉口没有标示，无法引起人们的注意。

==机遇：西林高新区及奥体中心商圈，东临保税区，力诺集团及高校区，北临建筑大学，南临消防总队，上班族较多，交通较为方便，适合居住，方圆10km无商业圈，此处沿街商铺，商机无限，购买无论是租或自用都是最佳选择。

==威胁：南有恒生·半山项目，北有成熟的建大花园项目，西临奥体商圈，房地产项目众多。选择的机会比拟多，而且价格不一，其他地产都做了大量的广告推广。 2、现其他项目营销策略

==“价格”营销：项目前期的超低价销售抑制了后期销售的涨价空间，影响整体收益。而且对项目档次有一定的影响。

==“欺骗”营销：宣称5000元每平的价格，现实这次价格的只有一套，其余的房源都在9000元每平以上。客户吸引来了，但是客户是非常抵触这种间接欺骗行为的，影响了项目的市场形象，让客户及其身边的朋友对项目后期的宣传发生不信任心理。

==“友好环境”营销：南靠山，北临湖，花园式小区。结果现实是离着那边的山有80公里，反面的湖有90公里，花园式的小区是刚种植

的小树苗，让消费者一种被欺骗的感觉。 三、项目定位

1、目标市场定位==年轻的上班族==中年事业有成的老板 ==需要享受安适自然环境的老年人==急需学区房的人士

==需要投资商铺或者做生意的人士==急需购房结婚者==公务员2、市场定位

济南独有的配套公园式休闲、健身、娱乐综合性公园，增值空间大、学区房、增值商铺 四、营销策略 人气聚集：

==限时三天，前100名，排队，每天8:：30开始，凭身份证每人可领取鸡蛋2斤。

==拿出10套房子，作为特价房，前100名，前三天进行广告宣传，第三天上午8:30开始参加者可排队将信息表和编号投入信息箱，排队领取信息表，现场上午11:00开始进行摇号开奖，摇出5套房子的所有者，第四天上午原时间继续摇出剩下的5套房子，中奖者现场签订合同，交定金。

==引进羊驼展览，吸引人气，来源于《爸爸去哪儿》中羊驼的搞笑特性，配套班车免费接送观看。

==在济南各大商场设立销售联络点，推广楼盘、别墅和沿街商铺。==进行微信推广，凡是点赞超过100的奖励10元话费。 五、市场推广

==首先进行报纸媒体宣传，主题为“您的私人定制住宅”“如何选择性价比高的楼盘“”济南楼盘未来趋势“”济南发现新“”购房6大陷阱教你如何识别“在济南时报，齐鲁晚报刊登硬广和软广。 召开新闻发布会发布会，在家门口就能，从幼儿园到大学，从购物到休闲娱乐，从嘈杂城市到田园风光，的多功能综合性住宅小区。 ==公交车体广告、公交站牌广告、公路道旗广告、齐鲁晚报、济南时报、公交传媒、楼宇广告、优酷、爱奇艺片贴广告。 ==广告语

“从幼儿园到大学，从购物到休闲，从城市到田园，只需选择百替·御园华府”

“唯一配套大型公园综合性住宅百替·御园华府““大学周边黄金商铺，无限商机等你来抢”“错过不再有，机遇在今天，百替·御园华府““您的生活享受百替·御园华府” “拒绝平庸超出自我精英典范

百替·御园华府”“我的府邸拥有御花园” “无法降低要求 百替·御园华府”

==在楼盘项目路口设置大型标识牌，便于客户寻找百替·御园华府项目路牌导向标示

第4篇：楼盘营销方案格式楼盘营销谋划方案doc格式 资料介绍：

一、项目前期市场研究和前期谋划阶段

（一）市场调查和市场机会分析 1.市场调查分析 （1）市场调查和分析

（2）市内各区域竞争楼盘调查和统计分析 （3）项目概况分析

（4）项目区域人文历史概况分析 （5）项目优、劣势分析 2.市场机会分析

(1)市区商品住宅市场竞争水平评估分析 (2)谋划区域竞争对手设定

(3)谋划项目片区商品住宅市场机会分析 (4)谋划项目（楼盘）市场机会分析 (5)介入市场身份设定

（二）项目市场定位和建筑策略分析 1．项目市场定位分析 (1)项目总体定位分析 (2)项目目标客源定位分析 (3)项目价格定位分析 (4)项目档次定位分析 (5)项目形象定位分析 (6)项目物业管理模式分析 2．项目建筑策略分析

(1)项目建筑风格分析 (2)项目建筑功能分析 (3)项目会所设施平面设计 (4)项目架空层园林设计 (5)项目户型优化分析 (6)项目外立面设计建议 （三）项目工地包装模式设定 1.售楼部包装模式设定 2.售楼部内部装修风格建议 3.售楼部外围气氛谋划设定 4.工地围墙样式推荐 5.售楼书设计 6.海报设计 7.宣传单张设计

8.涉及销售的各类表格设计 （四）项目品牌战略包装规划设计 1．项目品牌资源分析 2．项目品牌内涵设定 3．项目品牌VI设计建议 4．项目品牌推广规划编制 （五）项目卖点分析 1．项目概念塑造

（1）贵阳现推项目概念分析 （2）本项目概念形成分析 （3）本项目概念升华

（4）本项目概念目标客户接受度分析 2．项目卖点分析

（1）项目社区主题概念分析 （2）项目规划卖点分析 （3）项目户型卖点分析 （4）项目外立面卖点分析 （5）项目园林概念卖点分析 （6）项目自身环境优势卖点分析 （7）项目的配套设施卖点分析 （8）项目的物业管理模式卖点分析 （9）项目的营销模式卖点分析 （六）项目销售策略决策 1．项目销售目标分析决策 2．项目销售模式分析决策 3．项目内部认购期策略分析 4．项目公开期策略分析 5．项目销售中期策略分析 6．销售后期策略分析 7．广告跟进策略分析决策

8．媒体组合分析建议 9．销售组织和管理分析决策 （七）项目的经济效益评估 1．项目销售目标分析

2．项目的广告投入本钱和销售进度分析 3．项目投资收益和风险分析 （八）项目销售实施全程建议 1.销售前期准备要案 2.销售机构设置部署 3.销售人员招募和培训部署 4.销售广告表示和档期部署 二、测试市场阶段

主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化谋划思路及方案。

三、项目谋划方案决策阶段

根据测试市场阶段得出的市场反应水平，对谋划大纲作最终的定案，以保障项目最大的市场接受率，减少项目的风险。 第5篇：楼盘活动方案楼盘活动方案 【篇1：28题新楼盘开盘公关活动谋划方案】 新楼盘开盘 公 关

活 动 策 划 方 案

谋划人：欧阳少俊2013年12月20日 前言

精工地产项目之一。

该楼盘竣工后很快就要推向市场了，为了提高该楼盘的知名度和美誉度以及增加业主和购房者的信心，直接推动销售，并且抢占高市场份额，确立企业形象，特从市场分析、活动主题、媒体的宣传等方面对其进行如下公关谋划方案。 目录

一、市场分析...... 4二、公关活动目标.. 5三、公关活动主题.. 5四、活动对象......6 五、公关活动时间地点.6 六、活动项目流程设计.6 七、媒介宣传......8 八、进度部署物料准备.9

九、费用预算.....10 十、效果评估.....1 1一、市场分析

（一）企业宏观环境以及行业分析

该楼盘式位于长沙市府核心，直临岳麓大道，项目建筑面积约50万平米，由25栋德式精工建筑组成，是市府版块最为杰出的精工地产项目之一。现在在我国楼市限购一直深入的大环境下，全国大局部购房者陷入了深度观望的状态。虽然整次房地产市场明显不如以往景气，但受人民币升值、通货膨胀预期高、股市高度不稳定等诸多因素的影响，很多一线城市的豪华商品房、洋房等高端住宅项目的销售量仍不降反涨。 （二）消费者分析

1、注意楼盘综合品质的消费人群

购房者买房的技术也一直的提高了，和以前挑地段、挑户型、挑环境不同的是，高档住宅看楼盘“综合品质”。具备这次购买力的消费者，对于价格的蒙受能力是相当强的，因此，高档住宅能在方方面面都做好。

2、高品质消费者人群

购买高档住宅的人群主要是社会上那些中高端消费者人群，他们大多为二次置业或者三次置业者，他们追求的不仅是“居者有其屋”，更多的是追求一种生活品质，而那些设计有时尚、稀缺感、身 份感的楼盘就是受到他们的追捧，所以要迎合消费者的需求，充分满

足他们的需求。 （三）竞争对手分析

主要的竞争对手有湘江世纪城、万象新天的新楼盘。近期这两次楼盘都将要开盘，在此期间，这两次楼盘的房地产商已经在长沙很多地段开发过许多新楼盘，品牌优势明显，竞争优势强，经营业绩良好。而我公司即将开盘就面临如此强烈的竞争，因此，要提高了市场占有率，必需要有自身独特的优势才干吸引消费者的购买欲望。 二、公关活动目标

1、提高该楼盘的知名度和美誉度。

2、提高该楼盘的整体物业素质，使其成为地区以及整次市府核心的标记性建筑。

3、通过开盘活动为该楼盘吸引人流，增加人气，营造热烈火爆的销售气氛，提高现场客户成交，目标是25%的现场成交比例。 三、公关活动主题 主题一：开盘庆典

主题二：中心广场业主赠卡仪式 主题三：新楼盘观光

【篇2：楼盘中秋活动谋划方案】

中秋节社区楼盘活动谋划方案格式范文第一局部前言

中秋节是我国仅次于春节的第二大传统节日，这一天家家吃团圆饭，品月饼，赏明月，到处洋溢欢乐喜庆气氛。籍此良机举办一些xx花园小区业主的直接参加的趣味竞赛活动，不仅能体现xx花园大家庭

般的和谐氛围，进一步提高彰泰的企业形象，还能为xx假日的宣传推广打下良好的基础。 第二局部活动主题

以“彰泰快乐大家庭”为口号，营造xx花园“欢乐和谐、健康向上”的社区气氛，提高彰泰品牌形象。

将本次活动延展为“xx假日”的运动休闲主题的推广，在活动中适当介绍xx假日情况。第三局部活动内容

本次活动由22日晚的彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛，22日白天的彰泰xx花园游园会和22日晚的彰泰xx花园灯谜会三次板块构成。

板块一：彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛

从以往经验来看，业余演员临时排练的节目，比方小品，演出效果不好，难以引起观众的兴趣。因此本次晚会考虑办成小区业主加入的互动竞赛晚会。通过在6次3口之家之间进行拼图竞赛，做月饼竞赛，拔河竞赛、问题抢答等等简单有趣的竞赛活动吸引观众的眼球，在活动中穿插歌咏、舞蹈、才艺表演等节目烘托气氛，调动观众的积极性，力争把此次晚会办成xx花园业主的欢乐聚会。另外，在适当的时机向现场观众提一些相关xx假日的问题，答对送礼品，可以在业主中起到良好的宣传作用。

优点：无需花大量精力排练节目，可操作性强，花费少。观赏性、趣味性强，容易调动观众参加积极性。

难点：要选择到合适的参赛家庭，现场主持人要有很强的控制能力，

竞赛节目设计必需合理、有趣。一、竞赛规则方案选择 方案一：末位淘汰式——每轮竞赛淘汰最后一名的家庭。 优点：操作简单，竞争激烈，需要奖品少。

缺点：选手难找，被淘汰选手容易出现失落感，随着竞赛家庭的减少局面可能会显得冷清。

方案二：大阵营对抗式——将家庭分成2——3大组进行对抗 优点：选手容易找，操作简单，局面热烈。

缺点：需要奖品较多方案三：单组积分式——对每次家庭每轮竞赛都记分，以最后以得分多少定名次优点：需要奖品少，竞争激烈，局面热烈

缺点：选手难找，操作复杂

综合考虑，本次晚会采取大阵营对抗方案比拟适合，方案可操作性好，选手可以不局限于3口之家，容易找；局面热烈。而且奖品选择弹性很大，其缺点可以克服。 二、竞赛题和文艺节目大体思路 1.竞赛题要简单有趣，同时观赏性要强。

2.文艺节目以业余演员也能表演的好的歌舞为主，舞蹈首选烘托气氛效果好的劲舞，而欢快、喜庆的集体舞作为备选。

3.最好能部署小区中儿童的才艺表演，儿童表演一般都是观众最喜爱看到的节目。

4.台上答题的冷场期可以进行现场观众有奖问答，以宣传xx假日为目的。

5.考虑到选手和观众的疲劳期，适当部署两次台下观众上台做节目。 三、活动工作安排 第一个：竞赛活动简介

活动名称：彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛（暂定） 时间:2010年9月22日晚上20：00――22：20/p 地点：xx花园中心广场 主办单位:彰泰公司 xx花园业主委员会 参赛对象：

xx花园业主中有14岁以下少年儿童的三口之家，一次三口之家为一次报名单位，选6次家庭参赛。 奖品设定：待定 第二项：活动前期准备

9月10日起：从xx花园业主委员会获取适合加入竞赛的业主家庭，选出理要人选发邀请函，

9月25日前确定最终参赛的家庭名单。

9月15日：以公告、通知等方式全面告知xx花园小区业主中秋前活动内容。

9月16日：寻找小区中有才艺特长的业主，邀请业主们准备2——3次节目。9月17日：在小区中安排横幅、彩旗、气球等物品营造节日气氛。9月17日：通知公司主要领导、业主谨代表，确定加入活动主要领导名单。

9月18日：将竞赛内容、规则告知参赛家庭，使参赛家庭有准备时间。

9月19日：联系好协同部分，协调好工作。9月20日前：道具、物品准备完毕。

9月20日：主持人台词敲定，邀请加入表演业主共同进行排练。9月22日晚上18：00前：现场安排完毕，音响、灯光调试完毕。 第三项：前期预热和现场安排

一、前期预热，营造气氛，横幅、彩旗、三角旗提前7天在xx花园安排完毕。

xx花园门口横幅一条，彩旗8面。内容：彰泰实业祝大家中秋快乐xx公路横幅两条，三角旗沿路安排若干。内容：彰泰实业祝大家生活美满，家庭团圆

二、现场安排，9月27日晚上18：00前安排完毕1.舞台安排 气拱门一次：15米，设置于中心广场舞台后侧。上贴标语：彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛。

舞台铺设红地毯，两侧摆放花篮、活动所用桌椅。2.音响设备安排

音箱安排在台上，调音台安排在台下，各种麦克风10次。3.灯光照明安排

要求能充分照亮舞台。4.观众席安排

前排摆放嘉宾席桌椅，后排摆放塑料凳供观众就坐。 第四项：活动流程

主持人宣布活动开始20：00——20：0 5彰泰公司领导致辞20：05——20：10 劲舞表演20：10——20：15 介绍参赛业主登台20：15——20：20 竞赛活动（具体方案另详）20：20——22：00 彰泰公司领导为获胜者颁奖22：05——22：20 活动结束22：20

第五项：竞赛题及文艺节目具体内容（略）板块二xx花园游园会 游圆会是屡试不爽的经典节目，在中秋这样的日子举办很合适。 优点：组织难度小、趣味性强、群众乐于参加、局面热闹。 缺点：需要比拟多的工作人员 一、游园会大体思路

游园会参加者大局部是少年儿童，所以游园活动要轻松有趣、做到老少皆宜。

可以考虑委托业主委员会提供工作人员，彰泰公司提供奖品。 奖品要有一定的吸引力，提高了参加者的积极性。但是不要将糖果，糕点等易变质食品作为奖品，以免引起不用要的纠纷。

4.考虑到天气可能比拟热，下午业主家庭忙于准备团圆饭，所以活动时间部署在早上。 二、活动工作安排 第一个游园活动简介

活动名称：彰泰xx花园庆中秋游园会（暂定）

时间:2010年9月22日早上10：00――12：00 地点：xx花园中心广场 主办单位: 彰泰公司

xx花园业主委员会 参赛对象：xx花园业主

奖品设定：文具用品、精美小玩具、家庭用小工具 第二项游园节目（略） 前期准备（略） 现场安排（略） 板块三xx花园灯谜晚会

我们民间在中秋节一直有吃完团圆饭后出门赏月的传统习俗，因此，在中秋节晚饭后的这段时间举办一次灯谜晚会，为业主提供一次休闲的地方，让大家可以一起赏月，一起品月饼，一起猜猜有趣的迷语，可谓其乐融融，充分展示了彰泰大家庭的特点。灯谜晚会操作简单，需要费用少，效果好，可以为这次中秋活动画上的句号。 一、灯谜晚会大体思路

26.在xx花园中心广场两边路上悬挂彩灯，27.彩旗，28.谜语粘贴在彩灯下，29.要营造出节日气氛。

30.谜语要难易搭配，31.不32.能太难猜使大家失去兴趣。33.迷题数量要准备34.充足，35.不36.能一下被猜完。 【篇3：楼盘春季户外活动谋划】

雨润幸福季之幸福踏青季

雨润星雨华府四月暖场活动谋划方案 一、活动背景 1、项目产品简介：

雨润星雨华府项目总建筑面积624045平方米。地上局部建筑面积449990平方米，包含住宅建筑438248平方米，商业用房5261平方米，社区服务用房6363平方米，市政设施用房118平方米；地下建筑174055平方米。项目拟分三期实施：一期开发建筑面积168748平方米，投资约49000万元；二期开发建筑面积269718平方米，余下局部由三期开发。

2、活动论述：春季周末暖场活动3、活动时间 2015年4月某周末

上午9:00-11:304、活动地点 生态新城森林公园5、目标人群

前期蓄水客户，网络报名潜在客户以及周末来访客户， 二、活动目的

1、有效吸引目标客户来访

2、通过活动，有效提高了项目关注度3、突出活动主题（春季），持续效用 思考：

怎样通过周末活动吸引更多的客户来访

怎样让目标客户感受到开发商诚意和楼盘的特色亮点

怎样将楼盘现有的资源和主体活动完美结合 怎样使用最少的资源获得最大的利益 三、主题理解 主题“幸福踏青季”

幸福是身体和心里得到满足是发生的一种感觉。

踏青：中国踏青习惯由来已久，踏青，又叫春游、探春、寻春。于花草返青的春季，结伴到郊外远足踏青，并进行各种游戏以及放风筝等活动。踏青益处：气候适宜的春季，空气中的“长命素”——负氧离子较多，它不仅能杀死空气中的各种细菌，还可以调节大脑功能，推动血液循环和新陈代谢，对于高血压、气喘病、神经衰弱、关节炎都有治疗作用，因此也被称作“空气维生素”。 我们的口号：星雨华府，面朝公园，春暖花开！ 四、活动内容

自行车环森林公园竞赛、

风筝diy、棉花糖、烧烤、小丑表演、互动抽奖 五、参加方式

网站报名，微信报名、来访客户现场参加 六、组织构成

主办单位：雨润星雨华府、冲浪宜居网 活动承办：活动公司 媒体支持：冲浪宜居网 七、活动期间

1.4月xx日，安排好活动现场、烘托出活动气氛

2.每场活动前期，纵联文化传播公司、冲浪宜居网相关工作人员做好活动前期准备，准备并检查活动所需硬件，确保活动准时顺利举行 3.活动开始时间为4月xx日上午9:00，结束时间为4月xx日下午16:30

八、活动内容及流程 1、自行车环森林公园竞赛

竞赛主要目的:是为了让来访客户更好的了解楼盘周边的环境优美，更进一步的感受星雨华府楼盘的品质，竞赛的前三名将获得精美奖品（分别为￥1000元购物卡1张、￥800元购物卡1张、￥500元购物卡1张）。

参加方式：提前两周在活动网站上或微信上报名参赛

活动规则：首先根据客户到案场先后顺序，发放号码牌，选手到规定地点统一集合进行竞赛。

奖品设置：冠亚季军选手将分别获得不同价值的奖品（分别为￥1000元购物卡1张、￥800元购物卡1张、￥500元购物卡1张）2、.风筝diy

风筝，是属于天空的，春日里的天空，是格外绚丽迷人的，亲手做一次风筝，让它带领我们体验天空的魅力3、棉花糖

棉花糖是每次人儿时的记忆，今天星雨华府的棉花糖让你吃次够。。。。4.烧烤

bbq互动，由专人烧烤

来访客户活动现场和烧烤师傅交流烧烤经验，限时限量供应食物，持续吸引客户在案场观光，感受楼盘氛围、享受园林之美以及美食之乐。 烧烤同时提供适量的印有楼盘广告的餐纸供客户使用。5、小丑表演 小丑演员现场互动，赠送花式气球，小礼物等和现场来宾拍照留念，让现场气氛更加热络。6、现场互动抽奖

活动高潮：在小丑演员表演同时进行现场抽奖，现场抽奖是所有客户刚进入案场时皆可领取抽奖券，按流程进行集中抽奖 楼盘促销活动方案 楼盘开盘活动方案 楼盘活动方案 楼盘活动方案 酒楼营销活动方案