房地产拆迁评估的难点及应对措施
摘要：现阶段，为了能够有效的预防住房危险，减少房屋建筑事故的发生，维护居民的生命安全和财产安全，党和以及建筑企业对建筑不断重视，对一些老城区的房屋进行拆迁评估，努力的提高建筑房屋的质量安全。对房地产拆迁的评估是一项涉及多方面的事业，需要进行综合考虑，然而如今的房地产拆迁存在诸多问题，本文针对现存问题进行分析，并提出一些应对措施。 关键词：房地产；拆迁评估；应对措施
引言
我国通过房地产拆迁的方法，从农户手中征收国有土地，对被征收土地的农户进行补偿，征地被用来建构成新城或是商业用地，从而满足人民的物质文化需求，加快城市化的进程，促进我国经济的发展。经由前几年城市化发展的进度来看，此方法取得的效果显著，但是也伴随着一系列的社会问题，比如拆迁赔偿款、拆迁评估、补贴等等，这些问题造成的拆迁纠纷严重的影响社会稳定。本篇论文主要分析此类问题的原因并且提出具体的解决措施。 1房地产拆迁评估概述
所谓的房地产拆迁评估，具体指的就是拆迁补偿价格评估，而拆迁补偿价格评估则是在发布拆迁公告的基础上，具备相应资质的房地产价格评估机构，以房屋征收评估办法为参考依据，针对拆迁区域以内房地产做出准确价格评估的行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定要求，房屋征收评估的办法主要是住建部负责并制定，并且向社会范围公开征求相关意见。 2房地产拆迁评估中存在的问题 2.1估算方法不合理
目前的房地产拆迁的评估主要依据其地理位置，考虑其交通、地区以及周围环境等方面因素，然而对于有关房地产估算的法规诸如《城市房屋拆迁管理条例》等对房地产评估的要求多被忽视。由于人们对房子的需求增加，因此房地产受市场因素影响较大，房屋拆迁随处可见，在此方面的工作量较大，为了提高工作效率，在处理的过程中多采取“基准价格+修正”的方法进行评估。然而在此过程中，基准价格则比较低，多与市场价格相差较大，尤其是在一些地理位置较好的地区，因此造成拆迁居民的严重不满。
2.2房地产商对拆迁协议中责任履行意识淡薄
拆迁人与被拆迁人经过一系列的协商达成协议，包括拆迁评估、拆迁补偿安置等，这对于拆迁人来说就需要有强烈承担责任的意识，正视拆迁过程中出现的问题，并且提早设计好解决方案。就拿安置房来说，既然承诺被拆迁人回迁，按时完成安置房建设并保证被拆迁人可以按期回迁、入住新房，是拆迁人应该履行的责任。但是，当前社会中，有的房地产商为了私人营利的目的，延迟建安置房，偷工减料，不能有效保障被拆迁人的正常回迁，极大地损害了被拆迁人的利益，影响他们的正常生活。 2.3评估主体素质低
由于评估人员没有认识到房地产评估的重要性，且没有学习具体的评估标准，在评估的过程中不注重实践的考察，仅仅依靠数据分析，因此评估的可信度低。除此之外，评估主体长期从事评估工作，视觉类型单一，不能有效的发现问题。同时部分评估主体的思想道德素质较低，在评估的过程中盲目追求经济效益，涂
于形式，不能有效的发现问题。在协调各部门的同时，还应该注意评估内部人员的问题，房地产拆迁评估内部也要在部门的帮助下建立一个新的管理系统和机制，加强评估过程中对每一部分的检测与评估，无论是整个系统还是人员自身，无论是过程还是成果，必须进行严格和科学的检测方法去保证整个评估工作的开展。 3房屋拆迁评估中出现问题的应对措施 3.1完善评估机制
目前我国的法律机制不断健全，对于房地产拆迁评估亦是如此。在进行评估时，应该采取多种评估方法。首先，应该以法律规定为依据，依据科学原则，法律规定的基准价格则为我们提供了基本依据。其次，我们应该结合市场的变化，进行调整。所扮演的角色应该是指引者，而不能是主导作用。同时，由于市场的变化比较大，随时在变，因此对于基准价格也应该适时调整，在一个周期内做出调整，例如以一年为一个周期。 3.2健全评估行业的进入及退出机制
房地产估价是一项覆盖面广而专业性又很强的工作。为了使整个房地产估价行业能够有序进行，保证其整体素质，对将从事房地产估价业务的机构和个人，应该严格按照评估行业的准入条件，对其执业能力进行审查，不符合条件的一律禁止从事相关业务；对已经有房地产估价执业证书的机构和人员，可以通过“年检、再考核”等有效形式对其从业能力、职业道德进行检验，若没有达到房地产评估执业要求或者说严重违反了职业道德准则及相关的法律法规，视情节严重程度，予以相应的经济惩罚。除了以上的必要手段外，还可以通过加大违规成本，敦促房地产估价机构和估价人员合法、、谨慎、理智、公正地从事房地产估价业务，以提升房地产评估行业的整体素质。
3.3培养房地产开发商履行责任的意识，保障被拆迁人的合法利益
商业拆迁涉及的责任不单单的指代房地产开发商应该履行的责任，还包括与被拆迁人所应承担的责任，这里只是强调商业拆迁作为城市新规划实现、城市新面貌建设的重要手段，房地产开发商可能在相关利益主体当中承担的责任更大、影响更广。有人说责任意识其实就是自觉意识，就是明白自己应该做什么，并且认真且自觉的做到。责任意识的提升，对于当前一些只考虑自身利益的房地产开发商来说，是一件亟需解决的话题，直接影响到城市经济与社会的发展以及被拆迁人合法利益的维护。
3.4积极沟通以消除对立情绪
在解决房地产拆迁评估难问题的过程中，积极沟通是重要的方法。1）和被拆迁人沟通，在拆迁评估工作中占据关键性地位。在沟通的过程中，一定要友善，通过耐心与真诚来打动人。与此同时，沟通要具有针对性，能够对被拆迁人心理进行有效地揣摩，针对其内心的疑虑展开沟通。除此之外，应站在被拆迁人角度思考问题，对拆迁户难处加以剖析，以保证向相关部门反映，保证矛盾的有效解决。2）和拆迁人沟通，最关键的就是为其提供帮助以梳理头绪。作为评估机构，一定要将自身专业特长以及经验优势充分发挥出来，找出拆迁难点以及重点，对优劣势加以分析，对拆迁资金进行准确地估算。另外，需要劝告拆迁人按照法律依据采取措施。而评估机构还应当和拆迁人进行沟通，对问题原因进行分析，进而采取有效的解决对策。3）和拆迁事务所沟通，即关于拆迁补偿评估价格。由于评估价格会对拆迁进度产生直接的影响，间接影响拆迁事务所佣金的支付状况。为此，评估机构一定要严格遵循与客观的执业准则，不应为迎合拆迁人减少评估的价格，同样也不能够为方便被拆迁人增加评估的价格。
结语
随着我国现代化的发展，竞争激烈，关于房地产拆迁评估的方法多样，涉及过程评估、结果评估、实施标准等多方面的内容。房地产拆迁评估是实施的依据，合理的评估能够提出为房地产开发商提供依据，促进我国房地产事业的发展。有关我国房地产拆迁评估的体系不断完善，房地产拆迁也会在今后的发展中上升一个台阶，使之更好的为人民服务，这符合全民的利益，更符合国家的利益。房地产拆迁的过程中应牢记“安全第一、质量第一”这一原则，更好的为社会主义经济服务。
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