房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期
目 录
一、项目开发周期基准的建立与应用 ...............................
1. 建立初步的基准 ......................................... 2. 持续改进及应用 ......................................... 3. 周期基准计算的起始点 .................................... 二、前期定位与设计周期基准 .....................................
1. 住宅设计周期表 ......................................... 2. 商业设计周期 ........................................... 三、典型物业工程施工周期基准 ...................................
1. 住宅类物业 ............................................. 1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明： ....................... 2) 物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排） ...................... 3) 物业类型：多层（6层+1层地下室） ......................... 4) 物业类型：小高层（11层+1层地下室） ...................... 5) 物业类型：中高层（18层+1层地下室） ...................... 6) 物业类型：高层（24层+1层地下室） ........................ 7) 物业类型：高层（33层+1层地下室） ........................ 8) 物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室） ....... 2. “城市综合体”施工周期基准 .............................. 1) “城市综合体”施工周期基准的编制说明： .................... 2) 物业类型： ............................................. 大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ）
3) 物业类型： ............................................. 写字楼 （地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2）
4) 物业类型： ............................................. 酒店 （地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期
一、 项目开发周期基准的建立与应用 1. 建立初步的基准
制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 2. 持续改进及应用
1) 每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 2) 总结、推广与更新：
总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3. 周期基准计算的起始点
1) 周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；
2) 拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别
项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
二、 前期定位与设计周期基准 1. 住宅设计周期表
时间 阶段 基准时间 （单位：月） 备注 (1) 新进入城市 ＋15天 初步定位 1.0 (2) 可复制项目 －15天 (3) 大盘（80万㎡以上） ＋15天 规 划 1.5 (1) 设计竞赛 ＋30天 (2) 争取规划条件可适当延长 (1) 产品复制 －30～45天 方 案 2.0 (2) 中小盘项目：“规划＋方案”合并基准时间为3.0个月；可复制项目为2.5个月。 初步设计 （报审深度） 施工图设计 （含施工图审查） 合计 2. 商业设计周期
时间 阶段 1.5 (1) 复制项目 -15天 (2) 精装 +15天 (1) 根据施工需要，可分批出图 1.5 7.5 基准时间 （单位：月） 备注 初步定位 1.5 （1）新进入城市 ＋15天 （2）复制项目 －15天 规 划 方 案 初步设计 （报审深度） 施工图设计 合计 2.5 3.5 （1）争取规划条件可适当延长 (1) 复制项目 －30天 (1) 产品类型复杂 ＋30天 (2) 争取消防设计条件 ＋15天 （1）不含幕墙、招商客户配合等施工深化设计 3.0 2.5 13 三、 典型物业工程施工周期基准 1. 住宅类物业
1) 住宅类物业施工周期基准的编制说明：
a) 沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增加2-3个月的冬季施工时间，如果跨二个 冬季施工增加4-5个月的冬季施工时间；
b) 各地区综合验收的时间差别比较大，所以下述综合工期里没有包括小区综合验收和 办理产证的时间；
c) 工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；施工标段通 常以2万平方米以下地下室、5～7万平方米地上建筑划分为一个标段； d) 施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准； e) 整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合验收、竣工、 时间汇总；
f) 基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。有桩基工程时：将根据不 同的桩基形式另行考虑桩基施工工期，例如：预应力管桩工期为40天，钻孔
桩工
期为90天；有一层集中地下车库工程时：建筑面积为1万平方米以下工期为4
个月，
建筑面积1～2万平方米工期为5个月；两层集中地下车库工程工期增加30天； g) 主体结构施工中有斜屋面时，增加12天工期；
h) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间； i) 室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另行考虑； j) 二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工在第7层楼面模板完
成时开始插入)；景观工程在场地条件允许时，可根椐实际情况提前与市政工程交
叉进行，以缩短施工综合工期；
k) 当工期跨春节影响施工时，工期增加25～30天；
l) 因为各地的差异较大，所以工期指标内没有列出销售节点时间。 2) 物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排，单位：天） 项目 施工区域 准备 桩基施工（钻基础 主体 二次结施工（至结构构及主外装及外架拆除 单体合理室外市政景观施工工程 综合工期 施工 体结构验收 工期 工程 孔桩） ±0） 宁波、上海、舟山、南京 南昌 沈阳、大庆 深圳 25 25 15 90 90 90 30 30 20 60 65 55 18 90 25 60 30 120 343 75 105 523 35 35 25 130 130 115 370 375 320 80 90 50 120 130 90 570 595 460 3) 物业类型：多层（6层+1层地下室，单位：天） 项目 区域 施工桩基施基础 主体 二次结施工结构构及主外装及外架拆除 单体合理室外市政景观施工准备 工（钻工程 综合工期 孔桩） （至施工 体结构±0） 验收 工期 工程 宁波、上海、舟山、南京 南昌 沈阳、大庆 深圳 25 25 15 90 90 90 45 45 25 70 70 70 45 45 35 135 135 125 410 410 360 80 90 45 120 130 90 610 630 495 20 90 30 70 40 130 380 60 105 545 4) 物业类型：小高层（11层+1层地下室，单位：天） 项目 施工区域 桩基施基础 主体 二次结构及主外装及外架拆除 单体合理室外 景观市政施工准备 工（钻施工结构工程 综合工期 孔桩） （至施工 体结构±0） 宁波、上海、舟山、南京 南昌 沈阳、大庆 深圳 25 25 15 90 90 90 45 45 40 120 120 110 55 55 40 20 90 45 120 50 验收 工期 工程 150 475 60 105 0 155 155 145 490 490 440 80 90 45 120 130 90 690 710 575 5) 物业类型：中高层（18层+1层地下室，单位：天） 项目 施工区域 桩基施基础 主体 二次结构及主外装及外架拆除 单体合理室外 景观市政施工准备 工（钻施工结构工程 综合工期 孔桩） （至施工 体结构±0） 宁波、上海、舟山、南京 南昌 沈阳、大庆 深圳 25 25 15 90 90 90 45 45 40 170 170 140 65 65 50 20 90 45 160 60 验收 工期 工程 190 565 60 105 730 195 195 175 590 590 510 80 90 45 120 130 90 790 810 5 6) 物业类型：高层（24层+1层地下室，单位：天） 项目 施工区域 桩基施基础 主体 二次结构及主外装及外架拆除 230 655 60 105 820 单体合理室外 景观市政施工准备 工（钻施工结构工程 综合工期 孔桩） （至施工 体结构±0） 宁波、上20 90 45 210 验收 60 工期 工程 海、舟山、南京 南昌 沈阳、大庆 深圳 25 25 15 90 90 90 45 45 40 220 220 170 65 65 50 235 235 215 680 680 580 80 90 45 120 130 90 880 900 715 7) 物业类型：高层（33层+1层地下室，单位：天） 项目 区域 施工桩基施基础 主体 二次结构及主外装及外架拆除 单体合理室外 景观市政施工准备 工（钻施工结构工程 综合工期 孔桩） （至施工 体结构±0） 验收 工期 工程 宁波、上海、舟山、南京 南昌 沈阳、大庆 深圳 25 25 15 90 90 90 45 45 40 290 290 230 65 65 50 285 285 265 800 800 695 80 90 45 120 130 90 1000 1020 825 20 90 45 270 60 280 765 60 105 930 2. “城市综合体”施工周期基准
1) “城市综合体”施工周期基准的编制说明： a) 此工期未考虑设计及招标时间；
b) 没有考虑标段划分因素；地下室单层面积通常为1.5～2.0万㎡左右； c) 参考一线城市成熟项目的经验； d) 基础型式为桩基础；
e) 主体结构施工包括群房、转换层；
f) 写字楼、酒店二次结构砌筑工程开始时间提前在封项前进行(第3层砌体施工
在第7 层楼面模板完成时开始插入)；
g) 外装及外架拆除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间
h) 大型商场和写字楼的室内精装修工期，如装修标准高时，可根据实际情况适
当增加 工期；酒店室内精装修工期，如酒店星级标准高（五星级以上）、装修标准高时，
可根据实际难度适当增加工期；
i) 当工期跨春节影响施工时，工期增加25天；
j) 考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期可取为：
施工准备+土方、支护及桩基础施工+地下室施工（至±0）+主体结构施工+二次结构及主体结构验收+0.6×外装及外架拆除+0.5×室内精装修工程+0.4×室外市政及景观工程+竣工验收。
2) 物业类型：大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2，单位：天 ） 施工项 目 准备 土方支护及桩基础施工 地下室施工（至±0） 主体结构二次结构及主外装及外架拆除 室内精装修工程 室外市政及景观工程 竣工验收 综合工期 施工 体结构验收 工期 30 290 130 140 150 150 120 150 30 1190 （980） 3) 物业类型：写字楼（地上28层+地下3层，建筑面积5～10万m2，单位：天） 施工土方地下主体二次结外装及外架拆除 室内精装修工程 室外市政及景观工程 竣工验收 综合工期 准备 支护 室施结构构及主项 及桩工（至施工 体结构目 基础 ±0） 验收 施工 工期 30 240 90 230 90 200 180 120 30 1210 （968） 4) 物业类型：酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2，单位：天）
施工土方支地下室施主体结构二次结构及主外装及外架拆除 280 室内精装修工程 240 120 30 1450 （1146） 室外市政及景观工程 竣工验收 综合工期 项 准备 护及桩目 基础施工（至工 ±0） 120 施工 体结构验收 300 90 工期
30 240
