管理制度汇编
房地产公司 研发管理制度
土地储备工作管理办法
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地产土地储备工作管理办法
第一章 总 则
1、 为了规范集团土地储备运作和管理，为集团战略发展提供土地储备支撑，实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化，使本公司在竞争激烈的市场经济条件下，稳健发展，赢取良好的社会效益和经济效益，特制定本管理办法。
2、 土地储备工作是指进入房地产二级开发之前的所有工作，包括一级土地储备和二级土地储备两个阶段。一级土地储备是指取得土地后，经过一级开发，再通过“招拍挂”取得一级开发收益或自挂自摘进行二级开发。二级土地储备是指取得土地后直接进行二级开发。 3、 集团研发中心与各项目公司或项目部为土地储备工作的业务主体部门。
4、 各项目的选择应以本公司的战略方针和长远规划为依据，综合考虑项目定位、主导方向及储备项目结构平衡，以实现项目投资组合的最优化。
第二章 土地储备工作
1、 按照集团土地储备规划将全国及北京进行分区，分别由各项目公司或项目部按划定的区域开展土地储备工作，各下属公司总经理负责组织实施。
2、 集团根据土地储备规划分配下属各公司具体储备目标，下属各公司储备目标的完成情况，作为年度考核标准参照之一。
3、 集团研发中心根据土地储备规划向集团决策层提供年度土地储备计划建议，并跟踪土地储备计划实施的进展情况。
4、 集团研发中心在土地储备工作中提供技术支持、业务指导及完成专项任务。
5、 “招拍挂”工作由集团研发中心负责，包括对重点城市“招拍挂”的跟踪、“招拍挂”的实际操作等。
第三章 土地储备工作流程
集团土地储备的工作流程分为初选、立项、可研、决策四个阶段（流程图见附件1）。专项任务由集团研发中心根据项目情况分解到集团下属公司或由研发中心完成，此专项任务工作流程另行规定。 第一阶段：初选
各投资项目依据掌握的有关资料，进行初步分析及调查研究后，由下属各项目公司或项目部上报集团研发中心立项。
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管理制度汇编 第二阶段：立项
1、 各项目公司或项目部上报研发中心申请立项的资料包括： 1）、项目立项申请单 2）、项目建议书 3）、项目原始资料复印件
2、研发中心收到项目申请材料后，将根据项目情况、集团战略规划及现有土地储备情况等因素对项目提出工作建议与意见，并决定是否给予立项。如准予立项，则给予上报项目立项编号及立项批复，同时集团研发中心备案项目相关资料。
3、对通过立项审批的项目，各项目公司应组织相关人员并制订出立项项目工作计划，并上报集团及研发中心，同时对项目进行全面调查与谈判，积极推进工作；没有经过集团立项审批，不得随意与合作方进行深入谈判。
4、立项项目必须有结案报告。在经过深入谈判后，各项目公司判断是否继续深入，若有必要，可以进入可研阶段；若没必要，须向研发中心上报立项项目结案报告及相关资料。 5、研发中心将跟踪立项项目进展情况，集团研发中心每月将集团土地储备情况及立项项目进展情况向集团总经理办公会及决策委员会相关领导汇报。 第三阶段：可研
1、在经过深入谈判后，认为可以进行可研阶段的项目，由下属各项目公司或项目部编制详细可行性报告及实施方案，报送集团公司研发中心。由集团公司研发中心在可行性报告及实施方案的基础上提出初审意见。
2、 集团研发中心对各单位报送的报告经调研后认为可行的，应尽快给予审批并报总经理办公会进入决策程序。对暂时不考虑的项目，最迟五个工作日内给予明确答复，并将有关资料编入备选项目存档。
3、 各投资项目均应经过充分调查研究，并提供准确、详细资料及分析，以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。
4、 集团公司研发中心对项目的合法性和前期工作内容的完整性，基础数据的准确性，投资分析的可行性及项目规模、时机等因素均应进行全面审核，并完成审核报告。必要时，可指派专人对项目再次进行实地考察，或聘请专家论证小组对项目进行专业性的科学论证，以加强对项目的深入认识和了解，确保项目投资的可靠和可行。 第四阶段：决策
1、 各立项项目在充分论证的基础上，经集团主管领导可研初审后，上报总经理办公会，由总经理办公会决定上报决策委员会进行项目决策。
2、 各立项项目进入项目决策程序后，应向决策委员会上报详细可研报告及项目操作方案，
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并抄送研发中心。研发中心依据完成的审核报告发表意见与建议，决策委员会决定项目投资与否。
3、 通过决策委员会的项目，按照决策建议与意见进行相关法律文件签署。
第四章 工作管理制度
1、 立项制度
集团下属公司开展土地储备工作，取得项目信息后，经过初步分析，完成项目建议书，按流程上报集团公司研发中心，取得立项编号，并按本管理办法组织实施。凡立项项目必须有结果报告。 2、 月报制度
集团下属各项目公司或项目部每月底按集团要求填报项目进展情况，将取得有关项目最新的材料复印件备案至集团研发中心。集团研发中心每月将集团土地储备情况及项目进展情况向集团相关领导汇报。 3、 季度储备工作会议制度
每季定期由集团研发中心召集各项目公司或项目部拓展人员开会，落实集团土地储备战略，总结季度土地储备工作，及进行业务讨论等，以提高土地储备团队的战斗力和业务水平。 4、 考核与奖励制度
集团及各项目公司或项目部将制定专门的土地储备考核及奖励制度。
第五章：工作纪律
1、没有经过立项审批，不允许随意进行项目谈判。
2、没有集团总经理和主管副总同意，外地项目不得随意出差考察。 3、项目谈判中要注意各部门的协调工作，保持统一对外口径。 4、谈判中要注意保守机密，不得将公司机密泄露给对方或无关人员。
5、谈判中要注意廉洁奉公、遵纪守法，不得接受对方人员或其他人员的贿赂或回扣。
第六章 附 则
1、 本制度于颁布之日起实施。未尽事项按集团有关制度执行和办理。 2、 本管理办法由集团研发中心负责解释。
附件1：土地储备工作流程图
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职 责
流 程
资 料
各项目公司 项目信息 各项目公司 初选 是 各项目公司 立项申请 立项申请单 项目建议书 项目原始资料复印件 是 研发中心 立项审批 是 各项目公司 项目谈判 是 否 各项目公司 是否继续 是 各项目公司 可研报告 是 研发中心 可研初审 是 总经理办公会 项目决策 立项编号 立项批复 立项项目工作计划 立项项目结案报告 可研报告 决策委员会 决策审批
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附件2：立项申请单
项目立项申请单
申请单位：
申请日期： 立项编号：
项目名称 项目联系人 项目位置 联系人电话 项目基本情况 （简要说明项目背景、项目现状、项目规划、合作方式等情况） 项目概况 （包括项目持有者、股东构成、法律关系、债权债务关系等权益方面的信息等情况） 项目权益 已获批准文件 （包括立项批复、规划意见书、土地证、规划许可证等情况） 总占地面积 建设用地面积 规划指标 总建筑面积 （地 上） 居住 公共建筑 商业 其他 项目建议书结论 立项审批 项目总经理意见 研发中心意见 容积率 控高 建筑密度 绿化率 其他业态
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