物业公司实施方案
为进一步加强物业实施管理工作，提高物业实施管理水平和服务质量，改善人们群众的生活和工作环境，建立物业实施管理长效机制，根据《物业实施管理条例》和《大连市实施〈物业实施管理条例〉办法》等有关规定，结合我区的实际情景，制定以下实施方案。
一、创新机制，构筑适应城市发展的物业实施管理模式 按照“重心下移、属地实施管理、条保块管、综合协调”的原则，在我区率先构建与现代城市实施管理相适应的物业实施管理新。明确事处和社区居委会在住宅区实施管理中的主体地位，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，各职能部门履行各自职责范围内的工作，建立辖区内物业实施管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，实现社区建设与物业实施管理相互促进、共同发展。
(一) 房管部门是物业实施管理的行业主管部门，负责监督、指导物业实施管理工作
1、拟定物业实施管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施;
2、负责专项维修资金的归集，会同财政部门制定专项维修资金的使用方案，同时做好监督实施管理和检查工作;
3、落实物业实施管理项目的招投标制度，组织物业实施管理行业的检查、考核和人员培训工作;
4、监管物业服务企业，规范物业实施管理服务行为，调处物业
实施管理重大纠纷案件。
(二）事处负责具体实施辖区内住宅区的物业实施管理综合协调和监督实施管理工作
1、负责所辖区域住宅小区物业服务企业日常工作的指导和监督，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业实施管理项目，参与辖区物业实施管理招投标、查处物业实施管理违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业实施管理区域划分;
2、牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作;
3、负责将住宅区物业实施管理作为社区居委会重要工作之一，融入社区综合实施管理;
4、协调处理辖区内物业实施管理方面的投诉和信访工作; 5、物业服务企业退出物业实施管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，由事处负责协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作，物业公用设施设备、场地需要维修养护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修,没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的业主自筹。
(三)社区居委会在事处的领导下，协调业主委员会，配合物业服务企业实施物业实施管理。协调辖区内的物业实施管理活动，组织业主委员会制定实施管理公约、业主大会议事规则，协调业主和
物业服务企业之间的关系，规范物业服务行为。明确分管领导，根据辖区规模和工作量配备落实相应的实施管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会职责，待街道和社区组织机构建设完善全面落实此项工作。
(四)、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监督等各职能部门各司其职，做好以下工作:
1、负责物业服务企业保安人员的行业实施管理，负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安实施管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作，定期对物业实施管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业实施管理区域内破坏消防设施的行为;
2、经发局负责我区物业服务费收费实施管理和机动车停放服务收费实施管理，查处物业服务企业违规收费行为;
3、财政局负责物业实施管理工作必要的财政资金的配套落实; 4、规划局负责物业实施管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管;
5、城建局负责对物业实施管理区域内市政、绿化等建设期的监管;
6、社管局负责参与对业主大会和业主委员会的监督实施管理，负责住宅小区二次供水的监督实施管理;
7、执法局负责行使对物业实施管理区域内综合执法职能; 8、工商局负责查处物业实施管理区域内非法广告行为和无照经
营行为，对利用住宅或车库作经营(办公)场所的不予核发营业执照;
9、环保局负责处理物业实施管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为;
10、技术监督局负责对物业实施管理区域内特种设备的检验和监督实施管理。
二、建立物业实施管理工作联席会议制度
建立管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业实施管理运行机制和快速反应机制。联席会议成员单位由事处、社区居民委员会、派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门门的代表组成。事处为联席会议召集人。
(一)联席会议主要协调下列事项
1、业主委员会和有关部]不依法履行职责的情景;
2、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题; 3、物业实施管理区域内发生的突发事件; 4、物业实施管理与社区实施管理的衔接和配合; 5、物业实施管理区域划定后的调整;
6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业实施管理用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾;
7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业实施管理问题发生的争议;
8、需要协调的其他物业实施管理事项。
(二)联席会议议事议程
1、事处无法协调解决的重大问题、难点问题，可召开物业实施管理联席会议。一般问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开,应急问题须随时召开;
2、联席会议召集人根据反映问题所涉及资料，书面通知各职能部门，明确事件发生情景、联席会议协调问题、会议时间及地点、参加人员等;应急问题需多部门门协调的，可电话联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业实施管理联席会议;
3、联席会议所涉及的单位需按照通知要求及时参会，对反映的实际问题认真研究,提出解决方案,制定具体措施，明确职责人及解决问题的时限;
4、会议团体议定后，由事处负责整理联席会议记录并构成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查;
5、事处负责议定事项的督促、落实,并将最终落实情景以简报形式发至各参会单位。
三、加强实施管理,推进物业实施管理市场化进程
(一)开展前期物业实施管理招投标，实现建管分离在实施物业企业备案的基础_上,全面推行前期物业实施管理招投标制度，推进房地产开发与物业实施管理的分业经营。经过公开、公平的市场竞争,实现双向选择、优胜劣汰，提高物业行业整体素质。关于物业实施管理招投标及前期物业实施管理的相关规定，由房管部门门另行制定。
(二)制定贴合我区实际的物业服务费收费指导标准
由经发局牵头，国土、城建、等单位参与，按照市场规律，经过市场调研，必要时举行听证会，制定出贴合我区实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本价格每年根据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整,定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。
(三)全面贯彻执行交接验收制度
为减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的实施管理服务风险，维护业主的共同财产权益,要严格落实《大连市房屋建筑工程竣工验收备案实施管理暂行办法》(大政发 [20XX] 70号)及我区有关规定，有效化解物业实施管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业实施管理关系。
四、加强领导，健全组织机构
成立长兴岛临港I业区物业实施管理工作领导小组，组长由分管城建的副主任担任，下设办公室,办公室主任由房管部门主要负责人担任，办公室负责物业实施管理的日常指导工作，加强对《实施方案》贯彻情景的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善实施管理措施。
