广西2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分
析考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格
2、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。 A：房地产咨询 B：物业管理 C：房地产估价 D：房地产经纪
E：执行层的组织协调
3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。 A：法律上的许可性 B：要求上的准确性 C：经济上的可行性 D：技术上的可行性
E：工业用地的监测点评估价格
4、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。 A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法
5、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。 A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析
C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同
6、有一宗房产交易，成交价格为3 000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。 A：3 000元／㎡ B：2 700元／㎡ C：2 914元／㎡ D：2 500元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部
门可以__。
A．征收土地闲置费 B．无偿收回土地使用权 C．解除出让合同 D．变更出让合同
8、下列会导致房地产价格偏高的情况是。 A：协议出让土地 B：购买相邻房地产 C：卖方不了解行情 D：设立抵押的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
9、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。 A：40 B：42 C：48 D：50
E：工业用地的监测点评估价格 10、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。
A：国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件 B：城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据
C：在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分
D：城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城期发展的有关内容，作出更长远的预测 E：执行层的组织协调
11、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是__。
A．保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的
B．保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜
C．委托人拥有保留价的确定权 D．保留价不可公开 12、《廉租住房保障办法》属于。 A：房地产的法律 B：房地产的行规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__。 A．商品房建设投资
B．置业投资
C．土地开发投资 D．土地一级开发
14、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__。 A．上升 B．下降 C．不变
D．难以确定
15、关于预算，下列说法错误的是（）。
A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化
16、房地产转让的实质是。 A：未发生房地产权利人转移 B：房地产权利人发生转移 C：未发生房地产权属转移 D：房地产权属发生转移 E：执行层的组织协调
17、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。 A．45 B．50 C．52 D．55 18、人民对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由参照评估价确定。 A：委托人 B：人民 C：拍卖师 D：竞买人
E：执行层的组织协调
19、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。
A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1272万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如
果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为__。 A．13.0% B．43.3% C．33.3% D．23.3% 21、某宗房地产贷款价值比率为70％，抵押贷款利率为6％，抵押贷款常数为7％，自有资金资本化率为9％，综合资本化率。 A：0．725％ B：0．73％ C：0．69％ D：7.6％
E：工业用地的监测点评估价格 22、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 A．最高最佳使用 B．标准科学使用 C．标准操作手段 D．科学操作手段
23、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。 A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
24、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。 A．一定大于 B．一定小于 C．一定等于
D．可能没有明显严格的数学关系 25、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S-f(E，P)。若购买者非常满意，则。 A：P=0 B：E＞P C：E：P
D：E＜P E：借款合同
2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。 A．供给非同质性 B．需求多样性 C．竞争充分性 D．交易复杂性 3、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：家庭汽车污染 B：生活燃料污染 C：居住环境污染 D：城市垃圾污染
E：食品加工形成的大气污染 4、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民不予保护。 A．1 B．5 C．15 D．20
5、物业管理的基本特征包括__ A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．国际化 E．规模化
6、融资方案分析包括。 A：资金来源可靠性分析 B：融资结构分析 C：融资成本分析 D：融资风险分析 E：融资能力分析
7、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。 A．回收固定资产余值 B．自有资金 C．长期借款 D．净转售收入
8、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。 A：减少 B：增加 C：不变
D：同步递减 E：借款合同
9、市场法中权益状况调整的内容包括。
A：土地使用期限 B：容积率
C：土地开发程度 D：房屋空间布局 E：地役权设立 10、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A．税金 B．拍卖费用
C．土地使用权出让金 D．土地使用成本
11、保险合同的客体为__。 A．保险人 B．保险标的 C．保险金额 D．被保险人 12、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 A．一级 B．二级 C．三级 D．暂定级
13、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。 A：受让方逾期未支付全部地价款 B：拆除地上建筑物
C：自然灾害造成地上附着物变化 D：因公共利益需要 E：人民判决生效 14、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000
15、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。 A．施工方案 B．工期 C．质量目标 D．报价
E．市场售价
16、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。 A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 17、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E：职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 18、权属管理的首要核心内容是__。 A．征地制度 B．房产审查制度 C．登记发证制度 D．纠纷处理制度
19、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。 A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量 D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
20、下列属于房地产估价师的职业道德是__ A．职业品德 B．职业理念 C．职业责任 D．职业情感 E．职业行为习惯
21、商业银行的职能包括。 A：充当信用中介
B：变货币资本为货币收入 C：充当支付中介
D：创造派生存款和信用流通工具 E：变货币收入为货币资本
22、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。
A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标
B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志 23、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级
24、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。 A：村办企业的厂房可以抵押
B：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C：公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D：抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E：同一房地产不得设定两个以上抵押权
25、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人，年营业额在1～5亿元之间，该物业为。 A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场
D：邻里服务性商店 E：借款合同
