企业整体转让及股权转让等涉税解读

企业整体转让及股权转让等涉税解读

第一点：首先不征营业税

国税函[2002]165号 转让企业产权不征收营业税问题的批复：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

第二点：不征收

国税函[2002]420号 国税函[2002]420号 转让企业全部产权不征收问题 ：根据《中华人民共和国暂行条例》及其实施细则的规定，的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于的征税范围，不征收。

第三点：如果涉及股权转不征营业税

财税[2002]191号 股权转让有关营业税问题 现对股权转让的营业税问题通知如下：

（一）、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

（二）、对股权转让不征收营业税。

（三）、《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。本通知自2003年1月1日起执行。

第四点：如果转让在建项目需要纳税

财税[2003]16号第二条第（七）项规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。

第五点：涉及契税如何缴纳？

财税[2003]184号文件规定：

一、企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建

后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50％的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

二、企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业上地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股；将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

三、企业合并

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

四、企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

五、企业出售

国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30％以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。

六、企业关闭、破产

企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业上地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业上地、房屋权属，几妥善安置原企业30％以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。

七、其他

经批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

第五、六款所称“妥善安置原企业职工”，是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安

置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落买相关。

财税[2006]41号文件规定财税[2003]184号文件执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。

国税函[2006]844号对企业改制重组契税184号文件进行解释

一、184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”，是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制行为。

二、184号文件第二、三、四条中所谓“企业”，是指法人企业。

三、184号文件第二条第一款中规定的“股权转让”，包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即：企业办理变更登记的，适用于该款规定；企业办理新设登记的，不适用于该款规定。对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。

四、184号文件第四条规定的“企业分立”，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。

五、184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”，是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。

六、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，不属于184号文件规定的范围，对承受人应征收契税。

国税函[2008]514号再次对全资子公司承受母公司资产有关契税进行解释

根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税的通知》（财税[2003]184号）和《国家税务总局关于企业改制重组契税有关问题解释的通知》（国税函[2006]844号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

第六点：企业所得税方面请查阅：国税发[2000]118号、国税发[2000]119号文件。由于该文件内容较多，请自行查阅。

股权转让如何进行契税处理

2011-2-12 9:55 国税总局 【大 中 小】【打印】【我要纠错】

【问题】

有一家有限责任公司在工商部门在进行名称变更的同时，股东（发起人）全部发生了变更（原先的股东都不存在，全部变成了新的股东），董事会、监事会成员、经理等情况也发生了变更，这种情况是否减免契税？

【解答】

根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税的通知》（财税〔2008〕175号）文件第二条规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权

属不发生转移，不征收契税。”

根据《国家税务总局关于企业改制重组契税若干执行问题的通知》（国税发〔2009〕号）文件规定：“财税[2008]175号文件第二条中规定的股权转让，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条；企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。”

因此，你公司由于并没有注销企业法人，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

关于企业事业单位改制重组契税的通知

财税[2012]4号

颁布时间：2012-1-12发文单位：财政部 国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，生产建设兵团财务局：

为了支持企业、事业单位改革，促进国民经济持续、健康发展，现就企业、事业单位改制重组等涉及的契税通知如下：

一、企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含

国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。

二、公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

三、公司合并

两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

四、公司分立

公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，

对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

五、企业出售

国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

六、企业破产

企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

七、债权转股权

经批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

八、资产划转

对承受县级以上或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、

房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

九、事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。

十、其他

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

本通知所称企业、公司是指依照中华人民共和国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。

本通知执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税的通知》（财税[2008]175号）、《财政部 国家税务总局关

于事业单位改制有关契税的通知》（财税[2010]22号）以及《国家税务总局关于企业改制重组契税若干执行问题的通知》（国税发[2009]号）同时废止。

财政部 国家税务总局

二○一二年一月十二日

1、问：我公司是一家房地产开发公司，现将已开发竣工的商品房留下几套给公司自用，并决定转作固定资产。请问：为实现开发商品房的利润，自用的商品房是否可以按本公司对外销售的价格入账？税务方面有何规定？

答：会计方面：将开发产品转为自用的，不符合确认收入的条件，只能按账面成本结转固定资产，不确认收入。

税务方面：⑴《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品的市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。⑵《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关规定的通知》（国税发[2003]号）规定：①房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。②房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次

月起计征房产税和城镇土地使用税。⑶《国家税务总局关于房地产开发企业土地清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

2、问：我单位属市级集体企业，收到房地产开发商转来的拆迁补偿款，请问拆迁补偿款应当支出哪些项目？税务方面如何处理？

答：企业拆迁通常包括搬迁和商业性拆迁两种形式。

企业性搬迁收入，是指因当地城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。

对于性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规定：⑴企业收到拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的

拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：⑴对企业取得的性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。④搬迁企业利用性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。所发

生的损失在税务方面应该按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定办理。

3、问：我单位原是生产经营机床附件的国有企业法人单位，由于经营亏损已停止生产经营。目前，上级单位决定利用原厂区占用土地建造职工住宅，形式为集资建房，最终要为职工办理产权证。请问在建房售房过程中我单位如何纳税？

答：按照目前，对企业集资建房有严格的性规定，即同时符合以下条件的困难企业可以通过职工集资方式建房：一是必须经市、县批准；二是必须符合城市的规划；三是企业必须拥有自己的土地，而且土地必须符合城市规划。对于采用职工集资等方式建房的，《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号）规定，符合规定条件，经市、县批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号 ）和其他有关集资合作建房的规定。集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。对于符合房改规定的集资建房，除建筑施工企业应该缴纳营业税和企业所得税以外，建设单位不需要再缴纳其他税金。但对于以集资建房名义变相搞实物分配或商品房开发的，要对所涉及的土地使用权、房屋建筑物转让行为计征营业税、土地等。

近日，吉林地税12366接到一位刘姓纳税人的咨询电话。这位纳税人说：“我是通榆县城内一名个体纳税户，从事酒店生意。经营用房是2004年8月购买的，且已缴纳过契税，也办理了产权登记。今年5月，由于城市开发需拆迁，于是与开发商达成了一纸协议。按照协议规定，开发商同意以偿还原房屋面积的方式回购（即回迁），原房屋面积为150

平方米，经评估确认价值60万元。现回迁房屋面积220平方米，分为上下两层结构，总价值为160万元，其中含地下室价值10万元。我只要再支付房屋面积差额部分100万元，就可以回迁入住，继续从事酒店的经营业务。以回迁的方式购买门市楼，是否可以按照房屋交付的差额100万元缴纳契税呢？另外，房屋的地下室部分10万元是否也需要缴纳契税？”

吉林地税123663号坐席员针对纳税人提出的问题，查找相关后作了详细的解答。目前，契税中规定实行差额征收契税的有两种情形。第一，《契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。第二，财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收的通知》（财税[2005]45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。而刘姓纳税人因拆迁而回购的门市楼，既不属于财法字[1997]52号文件中说的“房屋交换”的情形，也不属于财税[2005]45号文件中说的“因拆迁重新购置住房”的情形，因此刘姓纳税人以回迁的方式购买门市楼，是不可以按照房屋交付的差额100万元缴纳契税的。

根据财政部、国家税务总局《关于房屋附属设施有关契税的批复》（财税[2004]126号）规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

综上所述，刘姓纳税人以回迁的方式购买门市楼应该按照全额160万元（包括地下室

10万元）计算缴纳契税8万元（160万元×5%）。